扬州市国有土地租赁办法

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扬州市国有土地租赁办法

江苏省扬州市人民政府


扬州市国有土地租赁办法



扬州市人民政府令

第45号


《扬州市国有土地租赁办法》已经市政府第22次常务会议讨论通过,现予公布施行。



代市长:王燕文



二OO四年十二月三十一日



扬州市国有土地租赁办法

第一章 总 则
第一条 为了完善土地有偿使用制度,规范国有土地租赁行为,根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省国有土地租赁办法》等法律、法规、规章的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称的国有土地租赁,是指市、县(市)人民政府按照建设用地的批准权限,将国有土地出租给使用者使用,由使用者(以下称承租人)与市、县(市)人民政府土地行政主管部门(以下称出租人)签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域内的国有非农业建设用地的租赁活动。
第四条 扬州市人民政府土地行政主管部门负责全市国有土地租赁的监督管理工作,并直接负责扬州市市区国有土地租赁工作。
县(市)人民政府土地行政主管部门负责本行政区域国有土地租赁的监督管理工作。

第二章 国有土地租赁的一般规定
  第五条 除经营性房地产用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外,其他项目用地可以按照本办法的规定,通过租赁方式取得国有土地使用权。
兴办商业、旅游、娱乐等经营性项目利用建设用地的国有土地租赁,必须采取招标、拍卖或挂牌方式。
对原划拨土地使用权出租和改变用途的,应当办理出让或租赁手续。
  第六条 国有土地租赁必须签订租赁合同,租赁合同自签订之日起生效。
  第七条 土地租赁分短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过5年,长期租赁不超过下列最高年限:
  (一)工业用地为50年;
  (二)教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;
  (三)商业、旅游、娱乐用地为40年;
  (四)其他用地为50年。
企业法人的国有土地租赁年限,不得超过其营业执照规定的经营年限。
对于纳入城市、村镇改造规划的和在风景区内的原划拨土地需办理租赁手续的,原则上采取短期租赁方式。
第八条 承租人应当在土地租赁合同生效之日起30日内,向租赁地块所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记,领取国有土地使用权证书,取得承租土地使用权。
城市规划区内,按照本办法取得国有土地使用权时,承租人应依法向城市规划部门办理用地规划许可。
第九条 承租人应当按照土地租赁合同的约定进行土地开发利用。在租赁期限内,承租人需改变土地租赁合同约定的土地用途或者其他土地使用条件的,应当依法批准后,重新签订土地租赁合同或者签订补充合同。

第三章 租金标准与租金交纳办法
第十条 租赁土地的租金分熟地租金和生地租金,熟地租金是按熟地价进行测算的,包含土地取得费用、土地开发费用和政府的土地收益等;生地租金只包含政府的土地收益。
第十一条 租赁土地的租金可以通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式确定,其中协议租赁的租金不得低于土地租金保护价。
土地租金保护价,属生地租金,由市、县(市)土地行政主管部门会同物价、财政等有关部门依据基准地价和标定地价为基础确定。划拨土地出租和改变用途、企事业单位改制处置原划拨土地使用权需办理租赁手续及原划拨土地使用权转为租赁的,租金暂按土地租金保护价标准执行。
协议租赁的租金标准由省以上土地行政主管部门批准的具有土地估价资质的土地评估机构依据《城镇土地估价规程》的规定,参照市场价格评估后,报市、县(市)人民政府批准。
  第十二条 承租人应当按照租赁合同约定的金额、期限和方式,向出租人支付租金。按土地租金保护价交纳租金的,土地租金保护价标准调整后,其交纳的租金随之调整。
以协议方式取得租赁土地使用权的,土地租赁合同中租金具体数额的约定,应根据租赁期限确定。租赁期限在5年以内的,租金不进行调整;租赁期限在5年以上的,租赁合同中租金具体数额的约定,一般不应超过5年租金具体数额,5年期满后,根据市场行情对租金标准进行调整。
以招标、拍卖或挂牌方式取得的租赁土地使用权,租金不作调整。
租金的具体缴纳办法由租赁双方在租赁合同中约定,可以将租赁期限内若干年的租金进行贴现一次性缴纳,已缴纳年限的租金不再调整,按土地租金保护价标准缴纳的,不执行此条款。
第十三条 扬州市市区的土地租金可由扬州市国土资源局委托租赁地块所在的分局收取,土地收益分配办法按规定执行。各县(市)可自行制定租金收取办法和土地收益分配办法。

第四章 租赁当事人的权利和义务
第十四条 以租赁方式取得的承租土地使用权可以依法转让、转租和抵押。承租土地使用权转让、转租、抵押的,其地上附着物随之转让、转租、抵押;地上附着物转让、转租、抵押的,其使用范围内的承租土地使用权随之转让、转租、抵押。
承租土地使用权转让的,应当依法办理承租土地使用权变更登记;承租土地使用权出租、抵押的,应当依法办理他项权利登记。
第十五条 以租赁方式取得国有土地使用权转让,应当符合下列条件:
  (一)按照租赁合同的约定进行投资开发;
  (二)对地上房屋已建成的,承租人已办理承租土地使用权登记以及地上附着物所有权登记,并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》;
(三)按合同约定按期履行租金缴纳义务;
(四)法律、法规、规章规定的其他情形。
以租赁方式取得国有土地使用权转让时,租赁合同载明的权利、义务随之转移。
  第十六条 承租土地使用权有下列情形之一的不得转让:
(一)不符合本办法第十五条规定条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制承租土地使用权的;
(三)依法收回租赁土地使用权的;
(四)属于共有承租土地使用权的,未经其他共有权人书面同意的;
(五)土地权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
  第十七条 承租土地使用权分割转让的,应当经出租人同意,并办理承租土地使用权的变更登记。
  第十八条 在国有土地租赁年限内,承租人可以将承租土地使用权与他人合作、联营。
第十九条 承租人已付清拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的,以及承租人自行拆迁的,其承租土地使用权可以抵押,抵押金额不得高于拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用。原划拨土地使用权转为租赁的,其承租土地使用权可以抵押,抵押金额不得高于该地块设定为出让土地使用权评估价格或者标定地价的60%。
抵押的期限不得超过承租土地使用权的剩余期限。
前款规定以外的承租土地使用权不得抵押。
承租土地使用权的抵押权实现后,土地租赁合同由依法取得该土地使用权的权利人继续履行。
  第二十条 承租土地使用权转租的,转租的期限不得超过该承租土地使用权的剩余期限。
承租人将承租土地使用权转租给第三人的,原土地租赁关系不变,第三人应当依法办理他项权利登记。
第二十一条 承租土地使用权转为出让的,承租人在同等条件下有优先受让权。
第二十二条 在土地租赁期限内,承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的,土地租赁合同可以由依法取得租赁地块上附着物所有权的自然人、法人或者其他组织继续履行,并办理承租土地使用权变更登记。
第二十三条 在土地租赁期限内,承租土地的自然人死亡的,土地租赁合同可以由租赁地块上附着物的合法继承人或者受遗赠人继续履行,并办理承租土地使用权变更登记。
第二十四条 租赁期限未届满的土地使用权不得提前收回。但因社会公共利益需要,可以根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿后收回。
第二十五条 土地租赁期限届满,原承租人在同等条件下享有优先承租权。
土地租赁合同约定的使用期限届满,承租人需要继续使用土地的,应当至迟于届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地以外,应当予以批准。准予批准的,应当重新签订土地租赁合同。
第二十六条 土地租赁期限届满,承租人未申请续期的或虽申请续期但未获批准的,该承租土地使用权由出租人无偿收回。

第五章 附 则
第二十七条 本办法实施前,按照国家、省有关规定实行的土地租赁,按照国家和省有关规定执行。
第二十八条 本办法自颁布之日起施行,市政府此前文件与本办法不一致的,按本办法执行。




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论审判机关与行政机关的主要区别
吴忠弟

    党的十五大提出了依法治国,建设社会主义法治国家的基本方略,国家审判机关的作用在依法治国的进程中显得日益重要。一个确保司法公正的讨论和实践正在全国各级人民法院中深入开展。
  影响司法公正的因素是多方面的,诸如法官队伍建设、司法制度改革、审判工作管理、监督制约机制,等等。这既有法院、法官自身的问题,也有社会和公民的因素;既有因人们观念中的误区所致,也有制度体制上的缺憾;既有当前能够改观的,又有必须经长期努力方能达到的。在近年的审判实践中,笔者深切地体会到对审判机关和行政机关的主要区别认识不清,是当前影响公正司法的重要原因之一。这个问题的存在,使国家审判权和行政权的界限不清,在权力运行时必然无法充分发挥各自的法定职能,无法限制权力的滥用。从司法的角度看,它还导致国家司法地方化、法院管理行政化、审判工作命令化。
  存在这些问题的主要原因:一是我国审判制度并没有完全建立在与行政制度相区别的原理基础上。我国封建社会司法从属于行政,甚至“政法合一”,行政官即是法官。在新中国建立之初,也曾有过各级人民法院为同级人民政府的组成部分,行政官员兼任法院领导的阶段。这种传统的观念至今仍在人们的头脑中存在。二是一个时期内法制不健全,特别是组织法、程序法不健全,对司法权和行政权在专政、执法、综合治理的共性方面宣传多,甚至盲目扩大,忽略两者间的根本区别和制约性。三是长期以来对于法官并未进行任职前的系统学习、培训,对法官队伍也未实行专业化管理,而且法官的绝大多数来自于行政机关,习惯于行政机关的领导方式和工作方式。因此探讨、宣传和准确区分审判机关和行政机关在组织领导、工作机制、权力行使等诸方面的区别,是从人们的思想观念、社会习惯势力、司法制度改革上端正认识,准确定位;是提高法官业务素质和严格执法水平,促其忠于职守的一项不容忽视的重要的工作。笔者认为,审判机关与行政机关主要有六个方面的区别应该认清。
  一、组织领导形式不同。审判工作实行的是民主集中制(合议制),合议庭与审判委员会以少数服从多数确定案件的裁决,在这里无长官意志。特别是进行审判方式改革、强化合议庭权限、实行“错案责任追究制度”之后,这一法定制度更为明确。这在一定程序上体现了“法官无上级,只服从法律”的格言,法官应自己对所办的案件负责。法院的领导除了直接审理的案件外,主要的是负责组织对国家法律和党的方针政策的实施,对审判工作进行全面的部署、监督、指导,对法官的管理、使用、教育、培训及对全院行政性工作的领导、组织、指挥等服务、保障性工作,而不能直接对法官所办案件作出实质性决定。上下级法院是审级分工和审判监督指导关系。法律规定的由法官(独任制)、法庭(合议庭、包括审判委员会)对案件进行认定、评判,其结果便具有了国家意志性,这决定了在对于具体案件的裁判上,法院内部法官与领导间、上下级法院间、法院与外机关之间广泛的相对独立性。而行政机关则普遍地实行首长负责制,上下级是垂直指挥领导关系,明确的下级服从上级,存在一个上级决策、指挥,下级服从、执行的层级指挥系统。这些都要求我们既看到法院在体制上、尤其在案件审判上的民主性、独立性,排除非法律性力量的干涉,准确依法办案,又要使法官认清其个人在审判中的权力、责任重大,提高个人素质的重要性,以确保司法公正。
  二、工作提起方式不同。在法院案件的受理始于“告诉”(包括公诉、上诉、抗诉、申诉),审判工作实行“不告不理”的原则,具有被动性,“没有原告就没有法官”,也就没有案件和审判工作。不是法院让谁当了被告,而是由于原告的依法提起,他不能不成为被告,当了被告不一定非输官司。而行政机关的工作则是依职责和职权的管理行为,其组织、管理、调整、处理、处罚、监督等职能是积极主动地干预人们的社会活动和个人生活。对此法官应该时刻注意正确行使审判权,防止命令式的审判方式,既不能无视、甚至干预当事人的权利,注意保护其合法权益,又要在办案过程中积极主动地为维护稳定、促进发展、保障改革服务,寓“主动”与“被告”之中,积极主动地发挥人民法院的职能作用。
  三、参与人的指向不同。审判工作至少是三方以上特定人的法律行为,它必须以一定争端为前提,诉(原告)、辩(被告)、断(法官)三方参加,诉辩双方诉讼地位平等,法官居间裁判。法庭、法官在案件审理过程中具有中立性。法庭以解决双方以上当事人的纷争为直接目的。而行政机关的管理行为是其与行政相对人间的双方行为,行政权的行使并不以争端为前提,是其主动的对国家和社会的管理。双方在行政法律关系中的地位是不平等的,永远处于管理者与被管理者的位置上,有时行政相对人不是特定的人,行政行为具有鲜明的倾向性。因此,法官要十分尊重维护当事人双方的诉讼权利,认真主持法庭审理活动,平等地保护当事人的合法权益,化解矛盾,解决纠纷与争端,而不能因当事人的身份、地位、背景和能力、态度不同而有意偏袒或区别对待。
  四、解决矛盾的性质不同。审判机关所解决的是社会矛盾和冲突不能和解或经其他途径不能解决而法律规定就由法院解决的诉讼问题,是对于已经发生过事情的评判;依据的是国家制定的法律,并以国家强制力为后盾;所遵循的是法制统一的原则,裁判的结果是保护或调整了相关的法律关系,维护了社会秩序与稳定。而行政机关所进行的国家、社会和地方事务的管理活动是每日每时都在进行的,既有对已发生的事件(并非都是纷争)的解决,也指导和规范未发生、将要发生和必须发生的事情,是为人们自觉的遵守与执行提供规范与服务。同时行政管理还具有明显的地域性、强烈的行业性和在发展变化的社会情势中的灵活性和应变性。作为法官要敢于并善于坚持严格执法,反对和克服地方保护主义和部门保护主义,发挥审判职能,维护国家法律与司法的统一与稳定。
  五、权力行使方法不同。审判权的行使以“告诉”为前提,以公开为原则,在固定的场所(法庭)内进行,并有确定的手续、顺序、时限要求,由此形成一个不能间断、不能颠倒、完整连贯的诉讼过程,有广泛的群众参加,外在表现为极强的公示性、阶段性和程序性。由于所要评判的都是已经发生过的、法官根本不了解、不知情的纷争、社会矛盾的是非曲直和责任归属,因此在审理中法官不但要保持中立性,不能先入为主,而且必须依据法定的证据规则,依证据定案。当事人官司的输赢取决于其行为的合法性而不是合理性,其合法性的确定要由其提供的证据的证明力来决定,有证据、证据力强就能打赢官司,否则就要败诉。而行政权的行使则可能随时随地发生,无须征求相对方的意见,行政管理人员依据有关行政法规,并根据自己的眼睛(直接管理检查、亲眼所见)来认定事实,直接、即时收集证据,并相机处理,有较大的自由裁量权。这种处理及过程具有鲜明的倾向性和主导性,所追求的是效率优先原则。由此法律对法官的要求是,必须严格执行程序法,保持裁判者的中立性、司法程序的公开性、自治性和有效性,以程序公正保证司法公正。
  六、官员的任免制度不同。法院的法官实行选任制,所有的审判员不论职务、职级的高低,均由同级人民代表大会常务委员会选举任命,法官非因法定事由、非经法定程序,不被免职、降职、辞退或者处分,具有程序性、法制性,充分体现民意。这也是由法官在很大范围内对法律、对人民负责的职业要求所决定的。而行政机关的公务员除政府的组成人员(一般是政府的每个职能部门只一人)是选任制,由政府的同级人民代表大会常务委员会任免以外,其他所有公务员和工作人员均是委任制或聘任制,由首长提名并任命(或免职)或聘用(或聘解),手续简单、便利,其工作要对首长负责。法官要认清审判权是国家的,是人民赋予的,必须对人民负责、对法律负责,要接受人民的监督。
  
  (作者单位:黑龙江省双鸭山市中级人民法院)






 

广州市城市路桥隧道车辆通行费年票制试行办法

广东省广州市人民政府


广州市城市路桥隧道车辆通行费年票制试行办法

广州市人民政府令第6号


  《广州市城市路桥隧道车辆通行费年票制试行办法》已经2000年12月4日市政府常务会议讨论通过,现予发布,自2001年1月1日起施行。

市长 林树森

二○○○年十二月十一日


广州市城市路桥隧道车辆通行费年票制试行办法


  第一条 为充分发挥本市城市道路的交通功能,平衡市区交通流量,规范贷款建设的路桥、隧道的收费行为,利于贷款的偿还,省人民政府同意本市实施城市路桥隧道车辆通行费年票制,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 路桥隧道车辆通行费(以下简称通行费)年票制,是指对在本市登记上牌的机动车辆(不包括番禺区、花都区、增城市、从化市,以下简称本市车辆)一次性征收全年通行费的制度。

  对外地进入本市的机动车辆,在市区各入城路口收费站按次征收通行费(次票)。

  征收的通行费用于偿还城市路桥、隧道建设的贷款。

  第三条 实行年票制收费的路桥、隧道包括:内环路及其放射线、广园快速路西段、鹤洞大桥、解放大桥、江湾大桥、海印大桥、广州大桥、珠江隧道。

  第四条 广州市市政管理部门是通行费征收管理的行政主管部门,负责组织实施本办法。

  第五条 公安交通管理部门协助市市政管理部门做好车辆缴费的检查工作。公安交通管理部门应当向市市政管理部门提供本市车辆户籍及相关资料,并在办理车辆年审、新车入户、车辆报废、外地车迁入等手续时,检查车辆缴纳年票通行费情况。对没有缴费的车辆,责令车主到市市政管理部门缴费后,方可办理有关手续。

  建设、交通、物价、财政、税务等有关部门,依照各自职能协同实施本办法。

  第六条 通行费由市市政管理部门在市内缴费点和各进城路口收费站进行征收。 经华南快速干线、环城高速公路等收费路桥进入市区的外地车辆,由市市政管理部门委托其收费站代行征收通行费。

  第七条 通行费收费标准如下:

  (一)一类车:摩托车,年票180元,次票2元。

  (二)二类车:20座以下(含20座)客车、2吨以下(含2吨)货车、机动三轮车、简易机动车,年票980元,次票10元。

  (三)三类车:21座(含21座)至50座(含50座)客车、2吨至5吨(含5吨)货车,年票2040元,次票20元。

  (四)四类车:51座以上(含51座)客车、5吨至15吨(含15吨)货车,年票2880元,次票30元。

  (五)五类车:15吨以上货车和各种集装箱车,年票2640元,次票50元。

  (六)出租汽车(的士),年票980元,次票10元。

  (七)公共汽车,年票600元,次票20元。

  第八条 本市车辆必须在每年办理年审手续前缴纳年票通行费。

  新车入户、外地车迁入或者车辆报废,在办理有关手续时应当从当月起缴纳或者停止缴纳年票通行费。

  已缴纳年票通行费的本市车辆在改装、换牌之日起30日内持有关证件到原年票缴费点办理变更手续。

  第九条 市市政管理部门对缴纳年票通行费的车辆,应当开具发票并发给与车牌号码、类别相一致的年票正、副本。车主应当将年票正本粘贴在车前挡风玻璃的右上角,摩托车贴于车头显眼处,副本随车携带,以备查验。

  第十条 长期在市区行使的外地车辆,应当缴纳年票通行费;经常出入市区的外地车辆,可以选择缴纳年票通行费或者次票通行费。

  次票通行费实行单向按次征收,凭票进入市区;进入一次缴纳一次。在市内留驻的,三日内有效;超过有效期的,必须另行缴纳通行费。缴费发票必须保存至离开市区为止,以备查验。

  第十一条 军车、警车、消防车、省政府治理公路“三乱”督察队标志车以及救护车、殡葬车、抢险车、外国领事馆用车、残疾人专用机动车等免征通行费。

  第十二条 通行费票证售出后,不予退换。年票如有遗失,车主必须提出书面补领申请,持《机动车行驶证》和缴费发票到原年票缴费点办理挂失手续,经核准后,给予补票;次票遗失不补,必须自行到收费站点重新补缴。

  第十三条 通行费年票正副本、次票,任何人不得转借、冒用和伪造。

  第十四条 通行费收费站、点应悬挂《广东省行政事业性收费许可证》,并向社会公开收费站、点名称和审批机关、主管部门、收费用途、收费标准、收费员工证号及投诉电话,接受社会监督。

  第十五条 征收的通行费按行政事业性收费管理规定,纳入财政专户管理。市市政管理部门以及受委托的收费单位必须建立健全财务、审计、统计、票据管理制度和报表制度,及时做好通行费的征收和上缴工作。

  第十六条 市市政管理部门应当定期向社会公布通行费的征收、管理、使用及贷款偿还情况。还清贷款后,应当停止征收通行费。

  第十七条 市市政管理部门有权对市区内停车场、车站、码头和经过收费站出入口的车辆进行通行费缴纳情况的稽查。任何单位和个人不得拒绝接受市市政管理部门的检查。

  对没有缴纳通行费的车辆,市市政管理执法人员应当即时处理;不能即时处理或者影响交通畅通的,可以责令驾驶人员到指定地点接受处理,处理完毕后,方可驶离。

  第十八条 市市政管理执法人员执行公务时,应当统一着装,佩戴《行政执法证》。

  第十九条 违反本办法,有下列行为之一的,由市政管理部门按下列规定处理:

  (一)不按规定缴纳年票通行费的,责令其补缴年票通行费,并从应缴日起按日加收应当缴纳年票费额2‰的滞纳金。

  (二)不按规定缴纳次票通行费的,除责令其补缴规定费额外,可并处50元罚款。

  (三)转借、冒用、使用伪造年票正副本的,除责令其补缴规定费额外,对单位并处500元罚款,对个人并处100元罚款。

  (四)转借、冒用、使用伪造次票的,除责令其补缴规定费额外,对单位并处100元罚款,对个人并处50元罚款。

  (五)不按规定将年票正本粘贴在车前挡风玻璃右上角、摩托车贴于车头显眼处的,处以警告或者20元罚款。

  (六)未购票车辆不按指定路线通过收费站,进入有票车道的,处以警告,可并处20元罚款。

  第二十条 阻碍、围攻、谩骂、殴打依法执行公务的市政管理执法人员或者违反本办法,应当给予治安管理处罚的,由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。

  第二十一条 市市政管理部门工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由所在单位或者上一级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第二十二条 本办法自2001年1月1日起施行。本市过去颁发的有关机动车辆通行路桥隧道征收通行费的有关规定。如与本办法不一致的,以本办法为准。