二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

　　2008年9月，王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房，双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税，网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万，并拒绝向李某支付另外的40万房款，由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。那此类合同的效力如何？笔者认为，一般情况下，阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

　　第一，“阴合同”是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同法的生效要件，双方均应遵照执行。

　　第二，“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。

　　本案中，王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

　　虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也存在一定的风险。

　　首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。

　　其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。

　　再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（黑合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋，河北定州人，管理学学士，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话：13121692405

　　英国大法官博文（Bowen）对举证责任的转移作了这样的解释：“任何诉讼都需要有人去推动它，原告是首先开始的人，如果他无所作为，他就要败诉。如果他提供了表面情况（pima facie case），而被告不作任何反应，被告就要败诉。”“在诉讼的对抗过程中总是有举证责任发生转移的情况——如果案件到此为止，法院就会说它必须以特定的方式作出裁判，这就是标准。它不是一个从头到尾都停留在一方当事人身上的负担，而是他一旦展示了表面证据反驳对其不利的证据，就要转移的负担，一直到出现新的符合这一要求（表面证据）的证据。因此，举证责任仅仅是一个决定由谁来承担推进义务（go further）的规则，如果他想胜诉的话。”

　　在行政诉讼中举证责任的转移与民事诉讼并没有什么不同。原告在启动诉讼程序时，首先应提供初步证据证明具体行政行为的存在，并须证明自己具备原告的主体资格（即自己与具体行政行为具有某种利益上的关系），在特定情况下他还需要证明已经经过了法定的复议前置程序等。这样，举证责任即转移于被告；当被告针对自己作出的具体行政行为举出一定的证据，证明其是合法的之后，举证责任将再转移于原告；……举证责任在当事人之间来回转移，推进诉讼进程，直到再无新的证据提出，即告终结。

　　我国行政诉讼法及司法解释对原告和被告应当承担的举证责任均作了规定，但举证责任是否会发生转移，现行的行政诉讼法并没有作出明确的规定。对这一问题，学术界有不同的看法，在司法实践中也存在许多亟待解决的问题。

　　行政诉讼举证责任转移是指一方当事人举证证明了自己的主张，并在逻辑上可以成立的情况下，对方当事人若要推翻该主张，应当进一步举证，否则将承担败诉的法律后果。综合行政诉讼举证责任的一般理论，结合我国行政执法和行政审判经验，笔者认为，在下列情形中，举证责任会发生转移：

　　一是行政裁决案件举证责任的转移。在行政裁决案件中，行政机关所举的证据已达到盖然性占优势时，举证责任由原告承担。盖然性占优势，是指一方当事人证据的证明力量明显优于对方，说明的案件事实更可信，更有说明力。在英美法系国家，盖然性占优势证明标准是一致公认的民事诉讼证明标准，这一标准也逐渐为我国民事诉讼实践所采用。行政裁决是指行政机关对平等主体特定的民事、经济纠纷作出处理决定的行为，从某种意义上说是行政机关主持的“民事诉讼”。行政机关在裁决时，只要看哪一方的证据盖然性占优势，就裁决哪方胜诉。在行政诉讼中，被告实际是以盖然性占优势的证据来对抗对方，只要被告具以作出行政裁决的证据盖然性占优势，就证明被告当时作出的裁决是正确的，案件真伪不明的后果只能由原告来承担，原告若不能举证，只能承担败诉的法律后果。

　　二是行政赔偿诉讼中举证责任的转移。行政侵权责任是一种特殊的侵权责任，为了避免滥诉，让原告承担一定的举证责任是可行的，也是必要的。但国内不少学者对行政赔偿诉讼举证责任的规定理解为：在行政侵权赔偿诉讼中，原告不仅要提供违法具体行政行为存在的证据，而且要提供证据证明自己受损的事实，以及承担违法行为与损害事实之间因果关系的证明责任。

　　笔者认为，在行政赔偿诉讼中，原告只需举出损害事实的存在以及一般人都会合理地怀疑损害事实与被告的行为存在因果关系，除此之外的举证责任就应当转移给被告承担。这是因为：从举证的难易看，被告的举证能力远大于原告。在行政赔偿案件中，引起侵权纠纷的是行政机关的行为，行政机关完全有能力对此承担举证责任。要求原告承担全部的举证责任不利于保护相对人合法权益；让被告承担一定的举证责任符合国家赔偿法的立法宗旨。国家赔偿法是一种行政救济法，立法的宗旨是为了保障公民、法人和其他组织遭到国家机关不法侵害时取得国家赔偿的权利，监督国家机关依法行使职权。再对照民法通则对特殊的民事侵权责任实行举证责任转移可以看出：我国的立法向弱小的受害者倾斜，使他们有较多得到胜诉的机会。行政赔偿案件举证责任从原告向被告的转移正是为了实现国家赔偿法的立法宗旨。

　　三是在不作为行政案件中举证责任的转移。有的学者认为，在不作为行政案件中，原告不仅应对其提出申请的事实提出证据，而且应当对其提出的申请符合法定条件承担举证责任。这种观点的主要理由是：人民法院审理不作为案件主要是审查相对人提出申请是否符合法定条件，只有相对人才能提出申请是否合法的证据。人民法院在审查不作为案件时，应当将被告不作为是否合法作为审查对象，而被告对此完全有能力承担举证责任。在不作为案件中，只要原告证明其提出过申请的事实，举证责任即应当由被告承担。

　　四是适用推定引起举证责任的转移。本文所述的推定主要是指事实上的推定。事实上的推定是指法官基于案件处于真伪不明的状况，根据一定的经验，运用逻辑规则从已知的事实中推出未知事实存在与否的证明手段。事实上的推定得到法官的认可，主张推定事实存在的一方当事人不再承担举证责任。与此同时，就推定的实体事实和证据事实提出反驳的当事人必须为此而提出反证，否则将承担事实不明的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十五条规定了适用推定的如众所周知的事实等五种情形，该规定同样可以适用于行政诉讼。

　　推定引起举证责任的转移是公正司法程序的要求。正因为推定不等于事实，只是一种假设，从程序上看应当给对方当事人反驳推定的机会，而要反驳推定，只能用证据。

　　上述行政诉讼举证责任转移的情形说明，法律规定一方当事人承担举证责任，并不意味着在诉讼中出现的所有状态都由其承担举证责任。举证责任在特定的情形中会产生转移，但在适用举证责任转移时，要特别防止可能会出现被告逃脱举证责任的情形。

　　（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）