宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第60号


　　《银川市房地产交易市场管理暂行办法》，业经一九九三年六月十日市人民政府第１４８次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：韩有为
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九三年六月二十三日

　　　　　　　　　银川市城镇房地产交易市场管理暂行办法

第一章　总则





　　第一条　为促进房地产流通，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》精神，结合我市的实际情况，特制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产交易是指本市城市规划区、县城建制镇和工矿区范围内各种所有制房产及其附属设施连同相关的土地使用权的买卖、租赁等各种房地产交易活动。


　　第三条　房地产交易应符合国家法律、法规和政策规定及房屋产权管理的要求，遵循平等互利、协调一致、等价有偿的原则。禁止利用房地产交易进行违法活动，损害国家利益、社会公共利益和他人合法利益。


　　第四条　市、县房地产管理部门是房地产交易的主管部门。房地产管理部门设置的房地产交易市场管理所（以下简称交易管理所），负责日常的房地产交易管理工作。


　　第五条　市、县的土地管理、国有资产管理、工商行政管理、物价、税务等部门按各自的职能分工，依法对房地产交易活动实施监督检查。

第二章　房地产买卖





　　第六条　房地产买卖是指房屋所有人将其房屋连同其房屋使用范围内的土地使用权转让给买受人，由买受人接受该项房产并付给所有人约定价款的行为。


　　第七条　房地产买卖须符合下列条件：
　　１、企业单位买卖房地产，凭工商行政部门核发的营业执照，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
　　２、机关、社会团体、事业单位买卖房地产，凭上级主管部门批准文件，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
　　３、公民买卖房地产凭居民身份证，卖方应具有合法的房屋产权证和土地使用权出让合同；
　　４、华侨、港澳台同胞、外国人及外国企业、社团组织买卖房屋，须持房屋所在地县以上人民政府外事主管部门批准文件；
　　５、凡国有房产出售，必须进行资产价值评估，评估结果须经当地国有资产管理部门审核确认；
　　６、已经出租的房屋出售，房屋所有人须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；
　　７、房地产开发经营企业出（预）售商品房，须经房屋所在地县以上人民政府或授权机关批准；
　　８、房屋共有人之一将属于自己份额的房屋出售，应提前三个月通知其他共有人，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。


　　第八条　凡私人享受国家或单位补贴，以优惠价格购买的房屋，期满５年后可以进入市场。但出售后的增值部分，个人只能获得原购房价格占当时综合造价的比例部分。在同等条件下，原产权单位有优先购买权。


　　第九条　房地产买卖应由当事人双方协商签订房地产买卖契约，其主要内容应包括：
　　１、当事人姓名（法人名称）、地址；
　　２、房屋的面积、结构、朝向、用途及室内设施状况；
　　３、随房屋转移的土地使用权范围、面积，并附四至界线平面图；
　　４、房屋土地的价金及付款方式；
　　５、违约责任及其解决纠纷的途径；
　　６、当事人认为必要的其他事项。


　　第十条　房地产买卖契约签订后，当事人应到交易管理所办理立契审核手续，按规定缴纳有关税费，并及时到房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理房地产权属变更手续，换领房屋所有权证和土地使用权证。


　　第十一条　房屋产权变更后买受人应继续履行对该房屋和土地使用的法定权力和义务。

第三章　房地产租赁





　　第十二条　房地产出租是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权连同房屋使用范围内占用的土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。


　　第十三条　房地产在抵押期间若需出租时，应取得抵押权人的书面同意方可出租。但出租期限不得超过抵押合同所规定的期限。


　　第十四条　房地产租赁的当事人应协商签订房地产租赁契约，其内容应包括：
　　１、双方当事人姓名（法人名称）、地址；
　　２、房屋的面积、结构、朝向及室内设施状况等；
　　３、随房屋使用权转移而转移的土地使用范围、面积，并附四至界线平面图；
　　４、房屋的用途；
　　５、租赁期限；
　　６、租金额及支付方式；
　　７、提前解除契约的条件和应负责任；
　　８、违约责任；
　　９、当事人认为必要的其他事项。


　　第十五条　房地产的租赁期限和用途，不得违反该房屋使用范围内土地使用出让合同所规定的年限和用途。


　　第十六条　出租房屋的正常修缮费用，由出租人负担，但因承租人的故意或过失造成损坏的修缮费用，由承租人负责。


　　第十七条　承租人在得到出租人同意的前提下，可以将租用的房屋转租给他人，但转租期限不得超过原租赁契约所规定的期限。


　　第十八条　房地产租赁契约签订后，当事人应到交易管理所和地籍管理站办理租赁审核手续，申请租赁许可证，按规定缴纳税费。


　　第十九条　有下列情形之一者，出租人可以提前解除房地产租赁契约：
　　１、出租人因不可预见的原因，确有需要自己使用该房屋的；
　　２、承租人违反租赁契约改变房屋用途的；
　　３、承租人未经出租人同意私下转租房屋的；
　　４、承租人未按租约规定交纳房租，且迟延时间超过６个月的；
　　５、承租人破损房屋或设备而又不维修、不赔偿的；
　　６、承租人利用承租房进行违法活动，损害公共利益的；
　　７、无故闲置承租房屋达３个月的；
　　８、房屋发生重大损坏，经有关鉴定部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。


　　第二十条　有下列情形之一者，承租人可以提前解除房地产承租契约：
　　１、承租人因不可预见的原因，确无需要继续租用该房屋而要求退房的；
　　２、房屋发生重大损坏，经有关鉴定部门鉴定为危险房屋而无法使用的；
　　３、出租人未按租约规定履行其对房屋的正常维修的。


　　第二十一条　出租人因第十九条第１款，承租人因第二十条第１款而造成提前中止租约的，应酌情赔偿对方因提前中止租约而遭受的损失，但赔偿金额最多不得超过租约规定的２个月租金。


　　第二十二条　出租人因第二十条第３项，承租人因第十九条第２、３、４、５、６、７项而导致提前中止租约的，应按对方所造成的实际损失付给赔偿金。


　　第二十三条　房地产租赁契约到期或提前中止时，出租人和承租人应共同对房屋及设备进行现场检查，双方认为无异议的，签署书面意见，正式将房屋退还给出租人，并到交易管理所和地籍管理站办理租赁注销手续。如双方有异议时，应协商解决。协商不成时，可提请房地产仲裁委员会协调或仲裁解决。承租人未经出租人同意，逾期不交还房屋，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院申请执行，出租人因此所受的损失由承租人承担。


　　第二十四条　房地产出租期间，如出租人将其租赁房屋产权出售给他人，应提前２个月书面告诉承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。在房屋产权转移后，原房地产租赁契约继续有效，产权出让人及产权承让人应联名以书面形式变更出租人，并通知承租人。


　　第二十五条　房屋租赁期满，承租人如需要继续租赁该房屋，应在租赁期满前２个月书面告知出租人，出租人如同意，双方应重新办理租赁手续。

第四章　房地产抵押





　　第二十六条　房地产抵押是指房屋所有人以该房地产作为债务偿还担保，设定抵押权、将房屋连同土地使用权抵押给债权人的行为。
　　房地产抵押时，必须持有房屋产权证和土地使用权出让证件。


　　第二十七条　房地产抵押，当事人应签订房地产抵押合同，合同内容由当事人协商议定，但须载明：
　　１、抵押人、抵押权人姓名（法人名称）及地址；
　　２、房屋的座落、面积、四至界线、占地平面示意图及评估价值；
　　３、抵押期限；
　　４、担保债务范围、用途、交付方式及期限；
　　５、担保债务标的物清偿方式；
　　６、抵押房屋灭失及毁损时的补救方法；
　　７、违约责任及解决争议的途径；
　　８、当事人认为必要的其他事项。


　　第二十八条　抵押人就已经出租的房屋设定抵押权时，原租赁关系继续有效。


　　第二十九条　同处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的９５％。若干抵押房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。


　　第三十条　房地产抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证，由抵押权人或第一抵押权人收存。


　　第三十一条　已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用用途时，必须取得抵押权人的书面同意。同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后程序清偿；同时登记的按各方债权额比例清偿。


　　第三十二条　房地产抵押合同签订后，当事人应在１５日内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理抵押登记。合同中止时，当事人应在１个月内办理抵押登记注销手续。


　　第三十三条　抵押人在抵押合同期间未依约偿还债务，或抵押人死亡而无继承人或无遗赠人承担债务的，抵押权人可申请处分抵押房地产。


　　第三十四条　处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
　　１、支付处分该抵押房地产之费用；
　　２、支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费；
　　３、按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
　　４、余额退还给抵押人。

第五章　房地产市场管理





　　第三十五条　交易管理所设置固定的房地产交易市场，其主要功能是：
　　１、为交易当事人提供洽谈、协商场所和展示行情、市场交易信息等各种服务；
　　２、为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的交易窗口；
　　３、引导房地产经营单位和个人进入市场；
　　４、为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所；
　　５、为政府和有关部门提供宣传房地产政策法规、法律咨询，抑制房地产投机活动和调节房地产价格，监督检查房地产交易活动提供重要阵地。


　　第三十六条　交易管理所对房屋产权证书、土地使用权出让证件、交易标的物、交易当事人是否相符要进行严格的核查，有权对交易标的物进行勘丈、评估，对符合条件者，给予办理交易手续。　


　　第三十七条　房地产交易当事人应当使用统一的房地产买卖契约、租赁契约、抵押合同文本，使用统一的专用发票。


　　第三十八条　交易当事人凭交易手续证件及其他有关证件，在１个月内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站申请房地产变更登记。


　　第三十九条　凡从事房地产经营、中介服务的企业和个人，必须按照国家有关规定，由市房地产管理部门进行资质审查，经市工商行政管理部门核发营业执照后，方可开业经营。
　　凡对国有房产进行价值评估的机构，必须持国有资产管理部门核发的评估资格证书（或临时评估资格证书）。


　　第四十条　有下列情形之一者，禁止交易：
　　１、违章房屋；
　　２、未经确认为合法产权的房屋、产权有纠纷未予处理的房屋、权证与标的物不符的房屋和无土地使用权出让证件的房屋；
　　３、作贷款抵押的房屋；
　　４、被依法限制产权转移的房屋；
　　５、产权证已被明令注销的房屋；
　　６、按照法律或法规不允许交易的房屋；
　　７、代管或托管的房屋。

第六章　房地产交易价格管理





　　第四十一条　房地产交易价格管理要充分发挥市场机制作用，坚持有放有管，按房屋所有权性质，实行不同价格。各类房屋价格的计价原则和标准，由房地产管理部门会同物价部门制定，涉及国有房产的定价必须会同国有资产管理部门制定。


　　第四十二条　按政策规定向个人出售或出租的新旧公房，实行指令性价格。指令性价格的制定，必须先进行评估，并以国有资产管理部门审核确认的结果为主要依据。其余房屋交易实行市场调节价格。


　　第四十三条　房地产交易中的国有土地使用权转让收益，要严格按照国家现行规定，由交易管理所在办理交易手续时代收，上交同级财政。

第七章　惩罚与奖励





　　第四十四条　凡违反本办法有关规定，通过非法手段进行的房地产交易，经查实后，由交易管理所按其情节轻重，分别给予撤销交易、限期补办手续、没收非法所得，并处罚款的行政处理。
　　１、违反本办法规定私下交易或隐瞒实际成交价格、偷漏税费和违章建筑买卖、出租的，除责令补缴规定税费外，对当事人各处以买卖成交价或到发现时止累计租金应收税费额的２－５倍的罚款。
　　２、违反本办法第三十七、三十八条规定，除限期补办外，对责任人处以实际成交价格３％以下罚款。


　　第四十五条　房地产交易管理人员徇情谋私、违法乱纪、索贿受贿的，由上级行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第四十六条　妨碍、阻挠房地产交易管理人员执行公务、扰乱房地产市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的依法追究其刑事责任。


　　第四十七条　任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房地产交易中的非法行为，有关部门要保护举报人，经查证属实的，由房地产交易主管部门给予奖励。


　　第四十八条　房地产交易发生纠纷，由交易管理所调解，调解无效的可申请仲裁或向人民法院起诉。

第八章　附则




　　第四十九条　按行政分配的租用房屋和单纯的土地使用权转让不适用本办法。


　　第五十条　本办法由银川市房地产管理局和银川市法制局负责解释。


　　第五十一条　本办法自发布之日起施行。

司法部


司法部关于进一步推进法律援助工作的意见




各省、自治区、直辖市司法厅（局），新疆生产建设兵团司法局：

　　为认真贯彻落实党的十八大精神，切实做好新形势下法律援助维护群众合法权益的各项工作，更好地发挥法律援助在服务保障和改善民生、维护社会公平正义、促进社会和谐稳定中的职能作用，现就进一步推进法律援助工作提出如下意见。

　　一、充分认识做好新形势下法律援助工作的重要性

　　近年来，在党中央、国务院的正确领导下，法律援助工作快速发展，覆盖面逐步扩大，服务水平不断提高，保障能力明显增强，有效维护了困难群众合法权益。同时也要看到，随着我国经济社会不断发展和民主法治进程加快推进，人民群众特别是困难群众的法律服务需求不断增长。党的十八大报告指出加强社会建设必须以保障和改善民生为重点，习近平总书记在中央政治局集体学习中强调要加大对困难群众维护合法权益的法律援助，2013年政府工作报告要求健全法律援助制度，为进一步做好法律援助工作指明了方向。做好新形势下的法律援助工作是贯彻落实党和国家关于法律援助工作决策部署的必然要求，也是满足人民群众日益增长法律需求的必然要求。各级司法行政机关要深入贯彻落实党的十八大精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持和完善中国特色社会主义法律援助制度，紧紧围绕人民群众法律援助需求，进一步做好服务困难群众的各项工作，大力加强法律援助制度、经费保障和机构队伍建设，着力构建规范高效的法律援助管理体系和组织实施体系，做大做强做优法律援助事业，为推进平安中国和法治中国建设、促进经济持续健康发展作出新的贡献。

　　二、加大对困难群众法律援助服务力度

　　积极做好为困难群众提供法律援助的工作。认真落实中央关于保障和改善民生的决策部署，及时为符合条件的困难群众提供诉讼和非诉讼代理服务，帮助他们依法解决涉及基本生存、生产生活方面的问题。围绕促进解决涉及困难群众切身利益的社会热点问题，积极组织办理劳动争议、环境保护、食品药品安全、医疗等领域涉及法律援助的案件，重点做好农民工、下岗失业人员、妇女、未成年人、残疾人等困难群众法律援助工作，依法维护其合法权益。面向公众免费提供来信、来访和网络等多种形式法律咨询服务，加强“12348”法律服务热线建设，积极开展法制宣传和公共法律教育，引导群众依法表达合理诉求。坚持在党委、政府统一领导下参与处理涉法涉诉信访案件，及时疏导化解矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。

　　扩大法律援助覆盖面。紧密结合经济社会发展实际，适应困难群众民生需求，及时调整法律援助补充事项范围，将就业、就学、就医、社会保障等与民生紧密相关的事项逐步纳入法律援助范围；进一步放宽经济困难标准，使法律援助覆盖人群从低保群体逐步拓展至低收入群体。加快建立法律援助范围和标准的动态调整机制，促进法律援助与经济社会协调发展。认真贯彻执行修改后的刑事诉讼法关于扩大刑事法律援助覆盖面的规定，加强侦查、审查起诉阶段法律援助工作，完善与公检法机关的协作配合，依法维护犯罪嫌疑人、被告人等的诉讼权利。

　　深化法律援助便民服务。健全基层法律援助服务网络，加强法律援助工作站和联系点建设，推进法律援助向社区、乡村延伸。继续推进临街一层法律援助便民服务窗口建设，改善服务设施，优化服务环境，改进服务态度。完善便民利民举措，拓宽申请渠道，简化程序和手续，不断丰富便民服务内容，实现法律援助申请快捷化、审批简便化、服务零距离。创新服务方式和手段，开展流动服务和网上便民服务，将心理疏导融入法律援助服务，加强法律援助异地协作，有条件的地方逐步推行点援制，探索推行法律援助周转金制度。健全完善便民服务机制，促进法律援助便民工作常态化。

　　提高法律援助服务质量。认真履行受理、审查、指派等组织实施职责，教育引导广大法律援助人员严格遵守法定程序和执业规范，确保提供符合标准的法律援助服务。改进案件指派工作，综合案件性质和办案人员专业特长等因素指派合适承办人，严格办理死刑、未成年人等案件承办人员资质条件，提高案件办理专业化水平。推进信息化在法律援助流程管理、质量评估、业绩考核等方面的应用，促进提高办案质量。完善服务质量监管机制，综合运用案件质量评估、案卷检查、当事人回访等措施强化案件质量管理，努力为受援人提供优质高效的法律援助。


　　三、切实履行法律援助监管职责

　　强化法律援助监管职能。完善法律援助工作管理体制，配齐配强管理人员，落实各级司法行政机关监督管理职责。开展法律援助机构和工作人员执业情况考评，规范法律援助机构运行。建立健全律师协会等行业协会、法律服务机构对律师等人员提供法律援助的考核机制，督促其自觉履行法律援助义务。鼓励和支持社会组织和法律援助志愿者开展与其能力相适应的法律援助活动，依法规范机构设置，严格职业准入标准，维护法律援助秩序。加强法律援助经费监管，严格执行各项经费开支范围、标准和程序，确保资金使用安全。推行援务公开，建立法律援助民意沟通机制，主动接受社会监督。

　　完善法律援助工作制度。制定完善《法律援助条例》配套规章和规范性文件，对质量监控、经费管理、组织机构和人员管理等进行规范。根据《办理法律援助案件程序规定》要求，健全完善组织实施各环节的业务规范和服务标准，制定刑事、民事、行政法律援助案件办理指南。建立健全投诉处理制度和业务档案管理、信息统计等内部管理制度。认真落实中央有关部署安排，深化法律援助体制机制改革。做好立法前期准备工作。

　　四、加强法律援助工作保障

　　提高法律援助工作保障水平。认真贯彻“三个纳入”要求，争取县级以上政府全部将法律援助业务经费纳入财政预算，协调加大中央和省级财政转移支付力度，建立法律援助办案补贴标准动态调整机制，拓宽社会筹资渠道，提高法律援助经费保障水平。完善公检法机关和民政、财政、人力资源和社会保障等相关部门支持配合法律援助工作机制。加强法律援助队伍思想政治、业务能力和工作作风建设，加大培训力度，建立健全学习、实践和交流机制，提高广大法律援助人员群众工作能力、维护社会公平正义能力、新媒体时代舆论引导能力、科技信息化应用能力和拒腐防变能力。

　　加强对经济欠发达地区和律师资源短缺地区法律援助工作扶持。加大中央补助地方法律援助办案专款、中央专项彩票公益金法律援助项目资金对连片特困地区和革命老区、民族地区、边疆地区倾斜力度；推动省级财政全部建立法律援助专项资金，加大司法行政机关政法转移支付资金对本行政区域经费保障能力较低地区支持力度，促进提高贫困地区法律援助经费保障水平。多渠道解决律师资源短缺和无律师地区法律援助工作力量不足问题，充实县（区）法律援助机构专职办案人员，在农村乡镇注重发挥基层法律服务工作者的作用，合理调配本行政区域内律师资源丰富地区律师支持律师资源短缺地区法律援助工作，深入开展“1+1”法律援助志愿者行动，选派优秀律师、大学生志愿者到无律师和律师资源短缺地区服务，满足当地群众法律援助需求。加强对经济欠发达地区和律师资源短缺地区法律援助人员培训工作的支持，在课程设置、人员名额等方面充分考虑这些地区实际需求，促进提高法律援助服务水平。

　　各地要结合本地实际，制定具体实施方案，加强统筹协调，采取有效措施确保各项任务落实到位。贯彻执行中的问题请及时报部。


　　司法部

　　2013年4月25日