最高人民法院关于转发“国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的通知

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最高人民法院关于转发“国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的通知

最高人民法院


最高人民法院关于转发“国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”的通知


1964年3月5日,最高人民法院

各省、市、自治区高级人民法院:
国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的意见很好,对调解房屋纠纷有了基本标准,现将这一文件转发给你们,请作为工作中的参考。

附一:国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告 1964年1月13日 (64)国房字22号
各省、自治区、直辖市人民委员会、西藏自治区筹备委员会:
国务院原则同意国家房产管理局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”中所提的各项意见,现在转发给你们,请参照执行。
对私有出租房屋进行社会主义改造是我国社会主义革命的一部分。同时,私房管理工作与广大人民的生活密切相关。因此,做好对私有出租房屋社会主义改造和私房管理工作,是当前城市工作中的一项重要任务。现在,实际工作中存在的问题很多,也很复杂,望各地组织一定的力量,进行调查研究和试点工作,有计划地、分期分批地加以解决,以巩固私房改造工作的成果,加强对私房的维修和管理工作,充分利用这一笔巨大的社会财富,为社会主义建设服务。

附二:国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告
国务院:
现将对私有出租房屋进行社会主义改造工作的情况和问题以及我们的意见报告如下:

对私有出租房屋进行社会主义改造(以下简称私房改造)的工作,是根据1956年中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”和1958年人民日报刊登的“中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话”,先后开展起来的。私房改造的形式,除少数大城市对私营房产公司和一些大房主实行公私合营以外,绝大多数是实行国家经租。经租的办法是,凡房主出租房屋的数量达到改造起点的,即将其出租房屋全部由国家统一经营,在一定时期内付给房主原房租20%至40%的固定租金。改造起点的规定,大城市一般是建筑面积150平方米(约合10间房),中等城市一般是100平方米(约合六、七间房),小城市(包括镇)一般是50到100平方米之间(约合三至六间房)。按照上述办法,全国各城市和三分之一的镇进行了私房改造工作。纳入改造的私房共约有1亿平方米,这对于充分利用城市已有的房屋为社会主义建设事业服务,起了积极作用,取得了很大成绩。
目前,私房改造工作中还存在着一些问题:
(一)有些房主认为房屋由国家经租还没有过渡到全民所有制,仍然属于个人所有,往往以人口增加,自住房不够为理由,要求退还已由国家经租的房屋;或者以生活困难为理由,要求增加定租;有的甚至强收房租,逼迫住户搬家,强占房屋,破坏房屋。这些情况,反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争。同时,我们工作中也存在一些缺点,主要是:有些地方改造起点过低,把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造;有些地方取消了改造起点,只要有出租房屋就实行经租;有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租;不少地方没有给房主留够自住房;给房主的固定租金也有低于原房租20%的。
(二)没有进行私房改造的镇和已进行私房改造的地方,对改造起点以下的小量出租房屋,是否还实行国家经租,没有明确规定。特别是许多地方为了防止房主逃避改造,规定私房一律不准买卖,房主顾虑很大。多数房主只收租,不修房,房屋失修情况很严重。也有不少房主千方百计撵房客搬家,有的房主甚至拆房卖料,企图逃避改造。

为了巩固私房改造工作的成果,加强对私房的维修和管理,利用私房这一笔巨大的社会财富,为社会主义建设服务,我们提出以下几点意见:
(一)巩固私房改造的成果,进一步明确国家经租房屋的性质。
根据1956年中央对中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”的批示,国家经租房屋是“对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制。”因此,凡是由国家经租的房屋,除了过去改造起点订的不合理、给房主自住房留得不够和另有规定的以外,房主只能领取固定租金,不能收回已由国家经租的房屋。符合私房改造的规定而过去漏改的房屋,应当补改。给房主的固定租金额,只要符合规定,一般应当稳定不变;低于原房租20%的,应当按规定调整。国家经租的房屋,因国家建设而被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁,应当继续付给房主应得的固定租金;如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁,应当停止付给房主固定租金,对生活有困难的房主,可以酌情给予一次性的补助。对于有反攻倒算行为的房主,应当按照不同情况区别对待:情节轻微的进行批评、教育;有严重违法行为、造成损失、民愤很大的,应当经过法院给予必要的制裁。各地在今后工作中,对于一些依靠房租为主要生活来源的房主,应当继续加强教育和改造,使他们逐渐地由剥削者改造成为自食其力的劳动者。
(二)合理地调整改造起点,实事求是地解决工作中的遗留问题。在现阶段还不可能全部消灭房屋私人占有制的情况下,私房改造的起点是一个主要的政策界限。因此,对于过去改造起点订的不适当的,应当进行合理的调整。
1.大中城市改造起点在100平方米至200平方米之间或者稍多一些的,一般可不再变动。个别地方改造起点达300平方米的,可以通过省、自治区、直辖市人民委员会的批准,适当降低改造起点,继续进行私房改造。
2.小城市(包括镇)改造起点低于50平方米的,应当按照省、自治区、直辖市的统一规定,提高改造起点,退还不应由国家经租的房屋。
改造起点在50平方米以上、100平方米以下的,有些偏低,但为避免过多的退房,引起新的矛盾,又不宜一律重新调整。我们意见,改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的,一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整,退还不应由国家经租的房屋。
3.对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的,除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外,一般不再变动。
4.房主的自住房已经实行国家经租的,一般应当退还。自住房留得少的,应当按照规定调剂给一些房屋。但是已经给予适当调剂的,不能因房主人口增加再退给房屋。房主或房主直系亲属过去在外地,没有留自住房,现在迁回本地的,应当退给一部分房屋。

5.对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋,应当区别房主现在的家庭经济状况,可以全部补改,也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暂缓改造的名义。
按照上述各项规定,需要退还房主的房屋,应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时,也可以用对等的其他房屋抵还,或给予适当的补偿。房屋退还后,原来的租凭关系,一般应当换约续租,房主不得撵房客搬家,按照上述规定进行调整的时候,房主不愿接受应该退还的房屋,要求继续由国家经租的,应当允许。
以上问题,凡已按省、自治区、直辖市的统一规定进行处理基本符合上述原则的,一律不再变动。
(三)区别不同情况,妥善地进行镇的私房改造工作。
工商业和手工业相当集中,绝大多数居民从事这些行业,按照1963年12月7日中央、国务院关于调整市镇建制的规定,设置镇的建制的地方,一般应当进行私房改造工作。为避免触动占有房屋不多的小房主,今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜,同时,应当给房主留够自住房。以农业为主,不设置镇的建制,属于农村人民公社的集镇,现在不进行私房改造工作;过去已进行了私房改造的,也不要撤销。
少数民族地区,设置镇的建制的地方,现在是否进行私房改造,如何改造,由有关省、自治区决定。
(四)允许私人出租小量的房屋,加强私房的管理和维修。
对出租房屋较多的房主进行了社会主义改造,大部分私有出租房屋由国家经租以后,允许私人出租小量的房屋,可以调剂余缺,减少私人修房和建房的顾虑,减轻国家建设住宅的负担。但是,也不免会产生抬高租金,进行非法剥削和不注意修房等问题。因此,必须加强对私房的管理和维修。
1.对于改造起点以下的小量私有出租房屋,可以宣布属于个人所有,允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租,即使超过改造起点,也应当允许。
2.禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。同时,又要保障房主合理的房租收入。现在租金过高、过低,允许适当调整。
3.对于私有房屋的买卖,应当加强管理,禁止投机倒把和以买卖房屋盈利。私房买卖必须向房产管理部门登记,经过审查批准,才能成交。
4.房主不愿自己直接经营出租房屋,可以委托房管部门代为经营,用房租维修房屋,定期结算,结余部分交给房主。房主不愿继续委托经营时,可以在结清帐目以后,将房屋退回房主。
5.加强对私有出租房屋维修的管理工作,提倡建立房屋修缮基金,从每月房租中提取适当数量储存起来,专门用于维修房屋。对于那些生活并不困难而只收租不修房的房主,房管部门应当督促他们修房;拒不修房的,应当由法院判决,强制他们修房。对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋,房管部门可以作价收购。
6.目前,不少房主确实无力修房,建议从城市征收的房地产税中拨出一部分,作为私房修缮的贷款。同时,对于私房修缮所需要的材料和劳力,有关部门也给予适当的安排。
私房改造和私房管理工作中的问题很复杂,各地的情况又不尽相同,建议各省、自治区、直辖市组织一定的力量,进行调查研究和试点工作,总结经验,在今后一、二年内有计划地、分期分批地加以解决。有关华侨出租房屋的改造问题,应当按照1963年4月国务院批转华侨事务委员会、国家房产管理局“关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告”办理。有关教会、庙观的出租房屋的改造问题,应当按照1963年6月中央批转国务院宗教事务局党组“第七次全国宗教工作会议纪要”中有关的规定,由各地宗教事务主管部门会同房管部门提出意见,报经省、自治区、直辖市人民委员会批准后执行。
以上意见,如属可行,请批转各地参照执行。
1963年12月30日


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在美国,死刑案件的审理和救济程序十分复杂,持续十数年的案件并不鲜见。被告人在州法院被判处死刑后,可以上诉到州最高法院。如果州最高法院维持原判,被告人在穷尽上诉救济手段的情况下,还可以诉诸人身保护令这种定罪后救济程序。


一、作为特别救济的人身保护令程序

人身保护令程序很早就出现在普通法中,该程序与刑事程序不同,是由被告人作为申请人,监狱长作为被申请人。1789年美国《司法法》规定了初步的联邦人身保护令程序。1867年,国会通过了州人身保护令程序,目前的联邦人身保护令法就是以1867年法案为基础设立的。

人身保护令程序是联邦法院审查各州刑事程序的重要途径,主要适用于死刑案件,因此可以被视为死刑的复核程序。由于美国实行联邦制,因此一些人也批评联邦法院利用该程序干预各州的司法,影响了判决的终局性。为了避免人身保护令程序在实践中被当事人滥用,国会在1996年《反恐怖主义和有效死刑法》中对联邦人身保护令法作出了重要修改,对申请时限、批准理由进行了限制,杜绝了连续申请,这些举措有助于实现联邦与各州之间司法权的平衡。

了解人身保护令程序在实践中的具体运作,对全面把握美国的死刑程序很有裨益。需要指出的是,人身保护令程序主要涉及的是案件中的法律问题,尤其是正当程序问题。基于1996年《反恐怖主义和有效死刑法》的定位,要“将联邦人身保护令审查作为州法院裁判合理性的复核机制”,2012年帕克监狱长诉被告人马修斯案件(Parker v. Matthews)就是体现上述规定的教科书式的典型案例。该案例所涉及的证明责任分配,以及检察官陈词与正当程序的关系等问题,同样值得认真分析。


二、案件始末

1981年6月29日凌晨1时许,马修斯闯入与其分居的妻子马丽妮家中,当时马修斯的岳母克鲁兹也在家中。马修斯发现克鲁兹后,持枪射中克鲁兹的头部致克鲁兹死亡,然后在另一个房间发现了马丽妮。马修斯与马丽妮发生了性关系,后在早晨6时许枪杀了马丽妮。马修斯在当天上午被抓捕归案,当时他正准备清洗自己作案时所穿的衣服。警方还从马修斯家后院的隐蔽位置发现了杀人工具枪支。在警察局,马修斯拒绝就杀人行为作出供认。

大陪审团随后对马修斯提起谋杀罪的指控。在审判过程中,马修斯并不否认其杀死了两名被害人,但是辩称自己是在极度情绪紊乱时实施的杀人行为。根据肯塔基州的法律,极度情绪紊乱时杀人将使谋杀罪降格为一级杀人罪。

针对自己的辩解,马修斯指出,其与妻子马丽妮不幸的婚姻,是导致其极度情绪紊乱的原因。据马修斯供述,其与马丽妮时分时合,二人在分居阶段互相敌视,马丽妮定期针对马修斯申请保护令状。案发前,马丽妮还指控马修斯性侵犯马丽妮6岁的女儿,此举导致马修斯在监狱里呆了3个星期。同时,多名证人证实,马丽妮总是试图控制马修斯,并于二人分居期间在街道上呵斥马修斯。马修斯的母亲另证实,马丽妮让年幼的孩子深夜在马修斯居住的房间外哭泣,以此来刺激马修斯。马修斯还提供了一份专家证言,精神病医师李博士出庭作证指出,马修斯自称作案前曾经酗酒并且服用了安定和一种刺激性药物。根据李博士的诊断,马修斯作案时处于情绪调节紊乱状态,即,个体在多种压力作用下所体现出的暂时性情绪和行为紊乱,该情况可能暂时影响个体的判断力,进而导致焦虑、紧张、抑郁甚至自杀或者伤人等症状。李博士认为,马修斯是在极度情绪紊乱时实施的杀人行为。

陪审团最终认定针对马修斯的所有指控成立,马修斯被判处死刑。肯塔基州最高法院维持了定罪和量刑裁决,驳回了马修斯提出的37项程序错误主张。对于马修斯提出的最主要的主张,即,现有证据不足以认定其在犯罪时并未处于极度情绪紊乱的状态。法院认为,有关马修斯犯罪前、犯罪过程中及犯罪后相关行为的所有证据,足以支持陪审团的判决。对于马修斯提出的检察官在总结陈词时存在不当行为的主张,法院未予采纳,但并未就此说明理由。

马修斯试图在肯塔基州提起定罪后诉讼,但并未成功。最后,马修斯根据联邦法典第2254条的规定,向肯塔基州西部辖区的联邦地区法院提起了人身保护令申请。马修斯主张,肯塔基州最高法院驳回其诉讼主张的行为明确违反了联邦法律。该地区法院驳回了马修斯的申请,不过,第六巡回法院撤销了该地区法院的判决,并且同意对马修斯的申请进行审查。

根据《反恐怖主义和有效死刑法》的规定,除非肯塔基州最高法院的判决违反或者不合理地适用了联邦法律,或者基于诉讼中的证据不合理地认定了案件事实,否则第六巡回法院无权签发人身保护令。第六巡回法院基于两个理由认定马修斯有权获得人身保护令。联邦最高法院受理该案后经审理认为,第六巡回法院的两个理由都是不成立的。


三、证明责任应当如何分配

第六巡回法院指出,肯塔基州最高法院不当地将证明极度情绪紊乱的责任转移给马修斯,同时控方未能排除合理怀疑地证明被告人在犯罪时并非极度情绪紊乱。根据肯塔基州最高法院在盖尔诉肯塔基州(Gall v. Commonwealth (1980))案件中的判决意见,对于马修斯提出的其在犯罪时极度情绪紊乱的主张,应当由马修斯承担初步的提供证据责任。如果马修斯提供的证据足以引起对该问题的合理怀疑,控方就需要承担马修斯在犯罪时并非极度情绪紊乱的证明责任。然而,肯塔基州最高法院在马修斯案件中背离了上述判决意见的要求,将证明极度情绪紊乱的责任完全置于马修斯。

肯塔基州最高法院在马修斯案件中的裁判理由,反映出第六巡回法院的上述意见有一定的依据。例如,该州法院指出,马修斯已经提供了其犯罪时极度情绪紊乱的大量证据,然而法院认为马修斯所提供的证据并不足信,并未指出上述证据未能产生合理怀疑,进而驳回了马修斯所提出的指控证据不足的主张。该州法院还认为,法院在威尔曼诉肯塔基州(Wellman v. Commonwealth(1985))案件中已经指出,被告人没有极度情绪紊乱并非谋杀罪的构成要件,因此,控方无需对该问题提供确定的证明。在第六巡回法院看来,肯塔基州最高法院基于威尔曼案件有关被告人极度情绪紊乱问题的处理原则来审查马修斯的上诉理由,违背了正当程序的要求,因为这种做法回溯性地适用了已经被修改的肯塔基州有关杀人罪的法律。

如果肯塔基州最高法院最初对证据的评估以及援引威尔曼判例的做法是驳回马修斯主张的唯一理由,那么,上述做法的确值得质疑。不过,该案的实际情况并非如此。肯塔基州最高法院指出,审判法院对极度情绪紊乱问题的指示是适当的,同时,在案证据能够支持陪审团对杀人事实的裁决。审判法院对陪审团的指示要求陪审团排除合理怀疑地认定马修斯并非在极度情绪紊乱时实施犯罪行为。该案被提交给陪审团评议时,证明责任是置于控诉方的,陪审团了解证明责任的分配。肯塔基州最高法院还认为,现有证据足以支持陪审团的裁决。联邦最高法院认为,基于上述理由足以驳回马修斯的主张。

第六巡回法院还对现有证据支持马修斯不存在极度情绪紊乱的结论提出了质疑。显然,在法庭上基于诉讼证据得出事实结论,这是陪审团而非法院的职责范围。因此,除非州法院的判决明显不合理,否则,即使该判决无视被告人对指控提出的有效质疑,也不能基于联邦人身保护令予以撤销。

可见,肯塔基州最高法院驳回马修斯有关证明责任问题的主张,是本案联邦人身保护令诉讼的关键所在。第六巡回法院注意到,李博士的意见认为,马修斯实施杀人行为时处于极度情绪紊乱的影响之下,并且在交叉询问阶段并未撤回该意见。

不过,该案中也有其他证据不利于马修斯。肯塔基州最高法院专门指出,马修斯提出的犯罪时极度情绪紊乱的主张与整个犯罪经过并不吻合。具体包括马修斯在作案当天借钱购买涉案枪支,在购枪之后等待数个小时才去马丽妮家;在杀死马丽妮的母亲后数小时才杀死马丽妮,等等。此外,马修斯在作案后的行为也与其上述主张不符,包括马修斯有步骤地藏匿枪支并清洗作案时所穿的衣物,随后向警方作出虚假供述,等等。由于李博士主张,马修斯的犯罪预谋及其对作案过程的明知,与其在极度情绪紊乱的影响下作案这一点并不矛盾,因此,第六巡回法院并未重视上述证据。不过,专家证言并不必然准确,陪审员们可以基于各自对情绪紊乱的常识性理解来审查判断李博士的证言是否可靠。联邦最高法院据此认为,第六巡回法院直接作出有利于李博士证言的认定,这种做法超出了自己的权限范围。更为重要的是,第六巡回法院并未考虑到,陪审团可能认为李博士所描述的症状并不足以基于肯塔基州的法律将谋杀罪降格为一级杀人罪,因为李博士曾经指出,许多人都面临压力和焦虑,或者面临着情绪紊乱的影响,但是显而易见,只有极少数人实施了杀人行为。

联邦最高法院认为,考虑到马修斯的精神状态与其行为的合理性之间存在着内在关系,肯塔基州最高法院将极度情绪紊乱问题交由陪审团作出裁决并没有明显的错误,第六巡回法院有关证明责任分配问题的裁判意见缺乏法律依据。


四、检察官陈词与正当程序的要求

第六巡回法院的第二个理由是,检察官的总结陈词违反了正当程序的要求。该案中,肯塔基州最高法院驳回了马修斯提出的检察官在总结陈词时存在不当行为的主张,但并未加以分析。第六巡回法院基于《反恐怖主义和有效死刑法》的要求,据此对肯塔基州法院的裁决进行审查。有关该问题的法律依据,主要是指达登诉维恩怀特(Darden v. Wainwright(1986))案件的判决意见,即,只有当检察官的陈词影响到审判的公正性,因而导致定罪违反正当程序时,才能认为该陈词违反宪法。

第六巡回法院指出,检察官暗示马修斯与其律师和专家证人李博士相互串通,编造了马修斯犯罪时极度情绪紊乱的辩护理由。不过从检察官的庭审陈词内容看,检察官曾明确指出,其并非暗示马修斯与其律师和专家互相串通,因此,第六巡回法院认为检察官的总结陈词违反正当程序缺乏依据。实际上,检察官的陈词只是表明,马修斯可能在会见李博士期间有意识地夸大其情绪紊乱的情况。

宅基地使用权的法律分析

王春胜


  在我国,土地属于国家或集体所有,任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体,不能自然取得对土地的所有权。所以,在建筑特区分所有的情况下,一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中,通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定,“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的,如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的,土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下,只能形成建筑的租赁权,而不能形成建筑物的区分所有。
  一般来说,建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权,或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的,建筑物建成后,其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下,各区分 所有人对地空间享有何种权利?根据土地和房屋的权利不可分离的原则,一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后,建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的,这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
  从法律上讲,各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利,任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权,那么就应自然享有对基地使用权的部分权利,而区分氖者转让其专有部分,其对基地使用权的部分权利部分权利,也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除,应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说,一方面,各工分所有者都对基地使用权享有菜有权,另一方面,任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说,其在转移建筑物所有权给各区分所有者时,可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建,只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?,而且极易造成对区分所有者的损害,所以对建筑物原所有者或开发商来说,如其已将建筑物名企部分出售给他人,而自己又非区分所有者,那么在房屋重建时,他不能对基地主张任何权利。
  我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权,即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面,各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的,有人可能购买一个楼层的面积,有人则可能购买一套房间,假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人,而原区分所有人享有原专有面积越多,共应分享的数额越大,原区分所有人享有的专有虎少,其应分享有数额越小。


北安市人民法院 王春胜