深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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江苏省南京市人大常委会


南京市爱国卫生管理条例
南京市人民代表大会常务委员会


第一章 总则
第一条 为了加强城乡爱国卫生工作，提高社会卫生管理水平，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际、制定本条例。
第二条 本市行政区域内的机关、团体、部队、企业、事业单位及其它组织（以下统称单位）和个人，均应当遵守本条例。
第三条 本条例所称爱国卫生工作是指动员全民参与，增强社会卫生意识，消除危害健康因素，改善城乡卫生面貌，除害防病，保障人民健康的社会卫生活动。
参加爱国卫生活动是每个单位、个人的权利和义务。
第四条 爱国卫生工作实行政府组织、分级负责、科学治理、群众参与、社会监督的原则。
第五条 各级人民政府应当加强领导，把爱国卫生工作纳入国民经济和社会发展规划，使社会卫生状况的改善与经济建设和社会事业同步发展。
第六条 市、区、县爱国卫生运动委员会（以下简称爱卫会）在同级人民政府领导下，统一负责、统筹协调本行政区域内的爱国卫生工作。
市、区、县爱卫会办公室（以下简称爱卫办）是同级爱卫会的办事机构，依照本条例主管本行政区域内的爱国卫生工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处设立爱卫会，由专人负责辖区内的爱国卫生工作。
第七条 爱卫会各成员部门，应当按照各自的职责，完成所承担的爱国卫生工作任务。
第八条 各单位均应当设立爱国卫生组织，并指定人员负责落实本单位的爱国卫生工作。

第二章 管理
第九条 爱国卫生工作按照“条块结合、以块为主”的管理原则，实行目标管理原则，实行目标管理责任制。
第十条 本市实行以下爱国卫生制度：
（一）周末卫生制度；
（二）每年四月的“爱国卫生月”制度；
（三）门前卫生和卫生包干区责任制度；
（四）在规定的公共场所禁止吸烟制度；
（五）全民爱国卫生义务劳动制度。
第十一条 各级人民政府及其有关部门、单位应当按照国家、省、市规定的卫生标准，加强卫生基础设施建设，建立健全各项卫生管理制度，开展创建国家卫生城市和卫生区、卫生城镇活动。
农村应当把改善农村饮用水卫生条件、修理无害化卫生厕所和搞好环境卫生工作列入县、乡（镇）政府工作目标管理，开展创建卫生乡（镇）、卫生村活动。
第十二条 单位和个人应当按照国家、省、市规定的卫生标准，搞好室内卫生和规定范围的室外环境卫生。禁止在非指定地点倾倒垃圾、污水、废弃物、粪便，或者焚烧垃圾、废弃物。
个人应当自觉维护社会公共卫生，禁止随地吐痰、便溺，禁止污损公共设施。
第十三条 乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会应当定期组织辖区内的单位和居民进行杀灭老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂等病媒生物的活动，消除病媒生物孳生场所。
单位、个体经营者和居民应当参加杀灭病媒生物、消除病媒生物孳生场所的活动，按要求采取综合预防控制措施，使病媒生物的密度控制在国家规定的标准之内。
第十四条 凡自行落实病媒生物预防控制措施有困难的单位和住户，可以委托经市爱卫办批准的除害专业机构开展服务。除害专业机构必须确保除害杀灭效果。
未经批准的单位和个人不得从事营利性除害活动。
第十五条 凡在本市生产经营卫生用杀虫药剂和器械，必须取得省级以上卫生行政部门颁发的卫生许可证，其生产经营单位必须按规定取得营业执照后，方可从事生产经营业务。
禁止销售、使用不符合产品安全卫生质量标准的和国家禁止使用的卫生用杀虫药剂的器械。
第十六条 各级爱卫会应当组织开展社区健康教育。
单位应当按规定组织所属人员参加健康教育活动。
宣传、教育、卫生、文化、新闻等单位定期进行卫生与健康知识宣传。
第十七条 加强吸烟危害健康的宣传教育，在规定的公共场所内禁止吸烟。禁止吸烟的公共场所应当有禁烟标志。市区主要干道和窗口地区禁止设置烟草户外广告。
在公共场所禁止吸烟的管理规定由市人民政府另行制定。

第三章 监督
第十八条 爱国卫生工作实行专业监督与社会监督相结合的监督制度。
市、区、县爱卫办通过组织监督检查和竞赛评比活动，督促各部门、各单位开展爱国卫生工作。
爱卫会各成员部门应当对本部门、本系统和本行业单位所承担的爱国卫生工作实行监督检查。
第十九条 市、区、县爱卫办应当聘任爱国卫生监督员，负责具体实施爱国卫生监督、检查、指导等工作。
爱国卫生监督员由市人民政府颁发统一的监督检查证件。
第二十条 爱国卫生监督员在执行公务时，应当主动出示监督检查证件。被检查的单位和个人应当主动提供有关资料，接受检查。

第四章 奖惩
第二十一条 对在开展爱国卫生工作中取得显著成绩的单位和个人，由市、区、县人民政府或者爱卫会给予表彰和奖励。
获得爱国卫生荣誉称号的单位和个人，卫生质量明显下降已不符合爱国卫生荣誉称号的，由授予荣誉称号的机关取消其荣誉称号。
第二十二条 爱国卫生未达到标准的单位不得评为文明单位。
第二十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市、区、县爱卫办责令限期改正，并给予行政处罚：
（一）违反第十三条第二款规定的单位和个体经营者，处以三百元以上三千元以下的罚款；
（二）违反第十四条第二款规定的，处以五百元以上五千元以下的罚款。
第二十四条 违反本条例第十五条第一款、第二款规定的，由县级以上卫生行政部门责令停止生产经营，并可处以五百元以上二万元以下的罚款，对主管人员和直接责任人员可以给予行政处分。
第二十五条 实施行政处罚应当制作行政处罚决定书。处以罚款的，必须出具财政部门统一制发的罚款收据，罚款上缴同级国库。
第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的。可以在接到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼；当事人也可以在接到行政处罚决定书之日起三个
月内直接向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十七条 拒绝、阻碍爱国卫生监督执法人员依法执行公务，未使用暴力、威胁方法的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 爱国卫生执法人员滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则
第二十九条 本条例自发布之日起施行。



1997年6月30日