四川省《粮食流通管理条例》实施办法

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四川省《粮食流通管理条例》实施办法

四川省人民政府


四川省《粮食流通管理条例》实施办法

四川省人民政府令

(第206号)
  

  《四川省<粮食流通管理条例>实施办法》已经2006年11月20日四川省人民政府第104次常务会议通过,现予发布,自2007年1月10日起施行。

  

省  长:张中伟

二00六年十二月十一日 



四川省《粮食流通管理条例》实施办法



第一章 总则

  第一条 根据国务院《粮食流通管理条例》及有关法律、法规规定,结合四川实际,制定本办法。

  第二条 在四川省行政区域内从事粮食收购、销售、储存、运输、加工、转化、进出口等经营活动,应当遵守本办法。

  前款所称粮食,是指稻谷、小麦、玉米、杂粮等原粮及其成品粮。

  第三条 县级以上人民政府应当加强对粮食流通工作的领导,按照粮食工作行政首长责任制要求,负责本行政区域内粮食的总量平衡和粮食安全。

  县级以上人民政府应当根据管理全社 会粮食流通、开展粮食行政执法和粮食流通统计、质量监管工作的需要,明确粮食行政管理部门行政执法、监督检查、统计调查和质量监管的职责,其工作经费纳入本级财政预算。

  第四条 县级以上人民政府粮食行政管理部门负责本行政区域内粮食流通的行政管理、行业指导以及地方储备粮、政策性用粮的管理。

  县级以上人民政府工商行政管理、财政、质量技术监督、卫生、物价等部门在各自职责范围内,负责与粮食流通相关的工作。

第二章 粮食经营

  第五条 从事粮食收购的经营者,应当经县级以上粮食行政管理部门资格审核,取得粮食收购许可证,并到同级工商行政管理部门办理设立登记后,方可从事粮食收购活动。

  未取得粮食收购许可证和未在工商行政管理部门登记的,不得从事粮食收购活动。

  第六条 从事粮食收购的法人和其他经济组织,应当具备下列条件:

  (一)全年收购原粮数量2000吨以上,加工、转化企业日处理原粮能力30吨以上;

  (二)注册资金50万元以上;

  (三) 拥有或者通过租借具有符合国家有关粮食储存标准和技术规范要求、1000吨仓容量以上的仓库,属租借的租借期限应为两年以上,并有1名以上具有粮食保管从业资格的人员;

  (四)具备国家规定的粮食检验设备和1名以上具有检验资格的检验人员,或者持有委托有资质的粮食质量检验机构进行检验的协议书。

  第七条 从事粮食收购的个体工商户,应当具有3万元以上的注册资金、固定的经营场所、拥有或者通过租借具有符合粮食储存要求的仓储设施,并具备相应的粮食保管能力。

  第八条 申请取得粮食收购资格许可,应当向县级以上粮食行政管理部门提交下列书面材料:

  (一)法定代表人或者个体工商户身份证复印件;

  (二)验资证明或者个体工商户个人存款证明;

  (三)仓储设施和检验设备证明;

  (四)法人和其他经济组织的检验、保管人员资格证明;

  (五)法律、法规和规章规定的其他材料。

  第九条 粮食收购许可证有效期为3年。有效期内粮食收购者要求变更许可事项的,应当向批准许可的粮食行政管理部门提出申请,办理变更手续。

  粮食收购者需要延续粮食收购许可证有效期的,应当在有效期届满30日前向批准许可的粮食行政管理部门提出申请。粮食行政管理部门根据其申请,在粮食收购许可证有效期届满前作出是否准予延续的决定;逾期未作决定的,视为准予延续。

  粮食收购许可证有效期届满未提出延续,或者经核查不符合收购资格条件的,粮食行政管理部门应当予以注销或者撤销。

  第十条 粮食收购许可证由省粮食行政管理部门按照国家粮食行政管理部门规定的格式统一印制。任何单位或者个人不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让收购许可证。

  第十一条 粮食收购者应当遵守下列规定:

  (一)在粮食收购场所明示粮食收购许可证和工商营业执照,凭证收购;

  (二)向售粮者告知并在收购场所公示粮食的收购品种、质量标准和收购价格;

  (三)执行国家粮食质量标准,按质论价,不得损害农民和其他粮食生产者的利益;

  (四)向售粮者出具粮食收购凭证,载明所收购粮食品种、质量等级、价格、数量和金额;

  (五)及时向售粮者支付售粮款,不得拖欠;

  (六)不得接受任何组织或者个人的委托代扣、代缴任何税、费和其他款项;

  (七)向收购地的县级粮食行政管理部门定期如实报告粮食收购数量、质量、价格等有关情况;

  (八)接受政府委托的粮食收购者应当严格执行国家有关粮食收购规定。

  第十二条 从事粮食销售、储存、运输、加工、转化、进出口的经营者,应当在工商行政管理部门登记。

  工商行政管理部门应当在30日内将粮食经营者注册、变更、注销、吊销等有关的登记信息通报同级粮食行政管理部门。

  第十三条 从事粮食收购、销售、储存、加工、转化、进出口的经营者,应当按照国家和省粮食流通统计制度规定,建立粮食经营台帐,并定期向所在地的县级以上粮食行政管理部门报送粮食购进、 销售、储存等基本数据和有关情况。粮食经营者保留粮食经营台帐的期限不得少于3年。粮食经营者报送的基本数据和有关情况涉及商业秘密的,粮食行政管理部门负有保密义务。

第三章 质量监管

  第十四条 县级以上粮食行政管理部门依法履行对粮食收购、储存、运输活动和政策性用粮购销活动中粮食质量及原粮卫生的监管职责,定期向社会公布粮食质量监督、检验结果。

  工商行政管理、产品质量监督、卫生、价格、财政等部门依照有关法律、法规的规定,在各自的职责范围内负责有关粮食质量监督管理工作。

  第十五条 从事粮食收购、加工、储存的经营者(不含个体工商户),应当具备下列粮食质量检验能力和条件:

  (一)有取得省粮食行政管理部门或者产品质量监督部门颁发的粮食行业特有工种职业资格证书的粮食质量检验人员、仓库保管员;

  (二)有与所经营粮食种类和国家质量标准规定的检验项目相适应的粮食检验仪器设备,具有能单独进行粮食检验工作的场所;

  (三)具备相应的仪器设备使用和管理、检验员业务培训、粮食出入库质量检验、质量档案和质量事故处理等质量管理制度。

  经营者不具备前款规定的粮食质量检验能力和条件的,可以委托具备粮食质量检验能力和条件的机构进行检验。

  第十六条 从事粮食储存的经营者应当遵守下列规定:

  (一)仓储设施应当符合国家有关粮食储存标准和技术规范;

  (二)粮食不得与可能对粮食产生污染的有害物质混存,不同收获年度的粮食不得混存,霉变及病虫害超过标准规定的粮食应当单独存放并按有关规定进行销售或者销毁处理;

  (三)储存粮食不得使用国家禁止使用的化学药剂或者超剂量使用化学药剂,粮库周围不得有有害气体、粉末等污染源。

  第十七条 实行粮食入库和出库质量检验制度。从事粮食收购、储存的经营者(不含个体工商户)应当按照国家粮食质量标准对入库粮食进行质量检验,在粮食销售出库时,应当出具质量检验报告,销售粮食的质量应当与检验结果一致。正常储存年限内的粮食销售出库,可以由经营者自行检验并出具检验报告。

  超过正常储存年限的粮食出库时,应当经过有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定。粮食正常储存年限由省粮食行政管理部门确定。

  第十八条 在粮食交易过程中,粮食销售、加工、转化经营者向第十七条规定的粮食经营者购买粮食,应当索取粮食质量检验报告。

  第十九条 运输粮食应当严格执行国家粮食运输的技术规范,不得使用被污染的运输工具或者包装材料运输粮食。以散装方式运输粮食应当使用散装运输专用工具。

  运输粮食过程中发生粮食污染、雨湿、霉烂变质等粮食运输质量事故时,应当就近经有资质的粮食质量检验机构进行检验鉴定,并按鉴定结论进行处理。被污染和霉烂变质的粮食不得进入食用粮市场销售。

  第二十条 已变质、不符合食用卫生标准的粮食,必须按国家有关规定处理,严禁流入食用粮市场;不符合饲料卫生标准的粮食,不得用作饲料原料。

  第二十一条 建立粮食质量和原粮卫生的抽查、监测制度,当年收获的粮食质量调查和品质测报制度,定期发布粮食卫生状况质量信息。具体管理办法由省粮食行政管理部门会同有关部门另行制定。

  承担粮食质量监督检验和原粮卫生检验任务的粮食质量检验机构应当通过认证认可,取得资质,并由省粮食行政管理部门指定。

第四章 宏观调控

  第二十二条 按照产区保持3个月销量、销区保持6个月销量的原则确定地方粮食储备规模,建立健全地方粮食储备制度。

  省人民政府负责确定省级粮食储备规模和设区的市(州)粮食储备最低规模。设区的市(州)人民政府负责落实本级储备粮规模,确定县(市、区)粮食储备最低规模。

  第二十三条 支持和鼓励开办粮食批发市场或者粮油专业市场。开办粮食批发市场或者粮油专业市场,应当符合粮油市场发展规划,具备必要的保障粮油质量安全的设施,并经省粮食行政管理部门批准后到工商行政管理部门办理登记手续。具体管理办法由省粮食行政管理部门会同省工商行政管理部门另行制定。

  粮食批发市场或者粮油专业市场的开办者和市场内的经营者应当遵守国家粮食法规、规章,接受粮食、工商等有关行政管理部门的监督检查。

  政策性用粮、储备粮的采购、销售和轮换,主要通过粮食批发市场公开进行,也可以通过国家规定的其他方式进行。

  第二十四条  承担中央及省级储备粮管理、承担军粮供应任务的国有粮食购销企业及挂牌国家粮食储备企业、省粮食储备企业,其粮食仓储基本设施的占用、置换、拆迁、报废,应当报省粮食行政管理部门批准。其他国有粮食企业粮食仓储基本设施的占用、置换、拆迁、报废,应当报市(州)粮食行政管理部门批准。但中国储备粮管理总公司直属粮库除外。

  第二十五条 粮食风险基金管理、粮食信息监测系统建设按照国家和我省有关规定执行。

  第二十六条 从事粮食收购、加工、销售的经营者,必须保持必要的库存量。

  最低库存量可由粮食经营者承诺,县级以上粮食行政管理部门核定,但成品粮不得低于其月均销售量的20%,原粮不得低于其月均收购量、销售量或者加工消耗量之一的20%;最高库存量由省人民政府根据应急需要规定。

  第二十七条 建立健全突发事件的粮食预警和应急体系。省人民政府制定全省的粮食应急预案,市(州)人民政府根据本行政区域的实际情况 ,按照省级粮食应急预案要求,制定本行政区域的粮食应急预案,并报省人民政府备案。县级以上粮食行政管理部门应当根据本行政区域的实际情况,建立健全粮食应急网络体系。

  因各类突发公共事件或者其他原因引起的省内粮食供求关系突变,在较大地域范围内出现群众大量集中抢购、粮食断档、价格大幅度上涨等粮食市场急剧波动的状况时,县级以上人民政府应当按照有关规定启动粮食应急预案,所有粮食经营者必须按照政府要求承担应急任务,保证应急任务的需要。

第五章 监督检查

  第二十八条 县级以上粮食行政管理部门依法对粮食经营活动以及粮食经营者执行粮食流通统计制度的情况进行监督检查。在监督检查中发现粮食明显不符合国家质量和卫生标准,可能危害人民群众身 体健康的,经粮食行政管理部门负责人批准,应先行告知,必要时可实施登记保存,并应当在7日内及时作出处理决定,在此期间,当事人或者有关人员不得销售、加工或者转移。

  第二十九条 粮食行政主管部门应当监督和指导粮食经营企业、粮食储备企业加强库存管理,并按照国家有关规定会同有关部门对纳入粮食行政管理部门库存统计范围的粮食经营企业、粮食储备企业进行库存检查。

  第三十条 产品质量监督、工商行政管理、卫生、价格等有关部门依照有关法律法规和各自的职责分工,对粮食经营活动进行监督检查。

  粮食行政管理部门应会同工商行政管理等有关部门按照我省有关规定建立健全粮食经营信用信息工作制度。

第六章 法律责任

  第三十一条 未经粮食行政管理部门许可擅自从事粮食收购活动的,由工商行政管理部门没收非法收购的粮食;情节严重的,可以处非法收购粮食价值1倍以上5倍以下的罚款。由粮食行政管理部门查出的,移交工商行政管理部门予以处罚。

  第三十二条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得粮食收购资格许可的,由粮食行政管理部门取消粮食收购资格,工商行政管理部门依法吊销营业执照,可以没收违法所得。当事人在3年内不得再次申请粮食收购资格。

  第三十三条 违反本办法规定,有下列情形之一的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告;情节严重的,可以处1万元以下的罚款:

  (一)粮食收购者伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让粮食收购许可证的;

  (二)使用伪造、涂改、出租、出借或者非法转让的粮食收购许可证的;

  (三)未按规定办理粮食收购许可证变更手续的。

  第三十四条 违反本办法第十一条第(一)项、第(四)项规定的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告;情节严重的,可以处5000元以下罚款。

  第三十五条 从事粮食收购、销售、储存、加工、转化的经营者违反本办法规定,粮食经营台账保留时间不足3年的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告;情节严重的,可以处2万元以下的罚款。

  第三十六条 从事粮食收购、加工、储存的经营者违反本办法第十五条规定的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告,可以处5000元以下罚款。

  第三十七条  从事粮食储存的经营者违反本办法第十六条规定的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告,可以处1万元以下罚款。

  第三十八条 违反本办法第十七条、第十八条规定的,粮食出库和购进粮食无质检报告的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告,可以处1万元以下罚款;对质检报告弄虚作假的,由粮食行政管理部门责令改正,予以警告,情节严重的,可以处3万元以下罚款。

  第三十九条 粮食经营者未按规定使用粮食仓储设施、运输工具的,由粮食行政管理部门或者卫生部门责令改正,予以警告;被污染或者不符合食用卫生标准的粮食不得非法销售、加工;其质量符合饲料卫生标准的,由粮食行政管理部门责令当事人转作饲料;不符合饲料卫生标准的,由粮食行政管理部门责令转作其他安全用途或者销毁。

  第四十条 开办粮食批发市场或者粮油专业市场,未经省粮食行政管理部门批准的,或者以欺骗、贿赂等不正当手段取得批准的,由省粮食行政管理部门责令改正;情节严重的,可以处1万元以下罚款。

  第四十一条 相关行政管理部门对违反本办法的同一违法行为都有权实施行政处罚的,由先查处的部门实施;对当事人的同一违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。

  违反本办法规定,《粮食流通管理条例》及其他有关法律、法规另有行政处罚规定的,按其规定。

  违反本办法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十二条 粮食行政管理部门和其他有关监督管理部门及其工作人员有下列行为之一的,由上级行政机关或者有关部门责令改正,对有关责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)非法干预粮食经营者正常经营活动的;

  (二)在审批粮食收购许可证、开办粮食批发市场或者粮油专业市场等活动中故意刁难或者收受钱物的;

  (三)不按法定条件和程序颁发粮食收购许可证的;

  (四)在监督管理工作中失职、渎职、玩忽职守或者滥用职权的;

  (五)其他违反本办法应追究行政责任的行为。

  第四十三条 政府及其工作部门负责人或者责任人违反本办法规定,有下列行为之一的,依法给予行政处分:

  (一)强令粮食收购者代扣、代缴税、费或者其他款项的;

  (二)未完成本级粮食储备任务,造成严重后果的;

  (三)未经批准,擅自处置国有粮食仓储基本设施的;

  (四)违反粮食应急规定不履行职责的。

第七章 附则

  第四十四条 本办法所称转化,是指以粮食作为原料,用于工业生产以及酿造、饲料、养殖等用途的经营行为。

  第四十五条 本办法所涉及金额、数量中“以上”、“以下”均包含本数;所涉及粮食价值,已达成交易的按交易价、其他按库存成本价计算。

  第四十六条 大豆、油料和食用植物油的收购、销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动,适用本办法除第五条至第十条以外的规定。

  第四十七条 本办法自2007年1月10日起施行。



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《现代金报》2012年5月6日第A2版报道:不满开发商降价,杭甬接连上演“房闹”事件。“房闹”作为一种全新的社会现象,近来在全国各地,尤其是经济较发达地区频频上演。业内通常将已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与房地产商闹事的行为称为“房闹”。 有小打小闹者,亦有血腥大闹者,屡屡发生,堪称楼市一景。这其中有该闹的,也确有无理闹事的。但无论怎样闹,都应合法,至少合理去闹。摒弃文明,采用暴力手段,打砸的行为要坚决杜绝,此类行为也会受到法律制裁,受害者成为违法者的现象也是大家都不愿看到的。
透过房闹现象的表象看本质,购房者在面对房价下跌时集体“房闹”,或要求开发商退房,或要求补齐差价,究竟有无法理依据呢?
在此我们不可避免要谈及两个关键词:情势变更原则、商业风险。
情势变更原则从民法学角度讲,是指合同成立后,作为合同关系基础的情势,由于不可归责于当事人的原因,发生了非当初所能预料的变化,如果仍坚持原来的法律效力将会产生显失公平的结果,有悖于诚实信用原则,因此,应当对合同的法律效力作相应的变更乃至合同解除的一项法律原则。情势变更原则实质与功能在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果,平衡当事人之间的利益,维护社会公平和商品安全交易。
按照经济学的定义:商业风险是指在商业活动中, 由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用,使主体的预期收益与实际收益发生背离,因而有蒙受经济损失的机会或可能性。财务管理学认为:“商业风险(也叫经营风险)是投资风险的一种,是指生产经营的不确定性带来的风险,它是任何商业活动都有的。”国内合同法学者将其定义为:“商业风险是指商人或商业组织在商业活动中因经营活动所应承担的正常损失”。笔者认为商业风险是商主体从事商活动时预期收益在既定条件下(经济情势不发生巨变也不是不发生变化)实现的可能性。
那么对于“房闹”的购房者来说, 面对房价下跌,到底有何种解决路径呢?究竟是根据风险自负原则,独自承担房价下跌的商业风险,还是有权援引情势变更原则要求开发商退房解除合同或补差价?
要解决此问题,首先要正确区分商业风险和情势变更的界限。
情势变更与商业风险都可能由物价涨跌、币值升贬、市场兴衰等情事引发,并都可能给当事人带来不利影响。但两者在本质上却有明显的区别:
一、主观要素不同:情势变更是在当事人订立合同时不能预见并不能克服,双方均无过错的情况下,因不可归责于双方当事人的事由引起的;而商业风险在当事人订约时是能够预见或应当预见的,当事人预见到这种风险或应当预料而没有预料,并且愿意以此为代价去从事经营活动,在主观上是有过错的。即商业风险可归责于一方当事人的主观过错。
二、发生原因不同:情势变更是由当事人以外的原因即其不能预料的经济情事引发的,而这些经济情事如国家经济政策的重大调整、价格的非正常涨落、市场的异常变化等往往又是重大变故引起的,其所导致的风险是异常的;而商业风险的发生则与商主体的素质、经验等自身因素有关,取决于商主体是否遵守商品的价值规律,是否了解市场行情以及对市场信息的判断力等,这种风险是商业活动中的正常风险。
三、发生时间不同:情势变更发生在合同履行期间,即合同生效后至履行终止前之一段时间内;而商业风险则可能发生在合同履行期间,也可能发生在其他时间。
四、产生影响不同:情势变更一般会对合同的正常履行产生重大影响,即在客观上可能造成合同履行不能或合同目的不达的后果,致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失;而商业风险所产生的影响则较小,不会造成合同履行不能或合同目的不达的后果。
五、法律后果不同:情势变更导致的法律后果有二:一是变更合同,消除显失公平的后果。二是解除或终止合同,并免除当事人的法律责任。因情势变更而变更或解除合同的目的在于平衡双方当事人利益,由双方分担风险;而商业风险导致的法律后果则是当事人“责任自负”。按商业风险责任自负原则,无论出现何种情况的商业风险,对当事人都不能免责,而应自行承担风险。如果当事人因此而不履行合同则应承担违约责任,给对方造成损失的,还应承担赔偿责任。
很明显,在习惯了接受房价“长期上扬”的心理预期后,房价稍微下调,购房者也会觉得无法接受。以高价买下房子的老业主要求退房,跟开发商之间闹得不可开交。其实,开发商与购房者之间能不能就降价较劲,关键看合同约定,契约优先。合同如写明若降价将补偿业主或者或退房,那么业主要求要求补齐差价或退房无可厚非,反之,合同中若无相关条款,业主的要求只能算是“无理取闹”。业主以开发商降价为由,打砸售楼处,扰乱公共秩序的行为都是违法的,如果情节严重将会构成犯罪。开发商降价,从而给业主带来损失并不能成为打砸的理由,房子跟市场交易的其他商品一样,会升值也会贬值,业主作为理性的商主体,作为完全民事行为能力人,其购房是在自己自由意志的支配下完成,不存在开发商欺诈胁迫或趁人之危,其购房行为是一种商事行为,应该清楚地认识到即便是自住型需求,买房也改变不了投资性事实。“房闹”,情理上说不过去,法理上更站不住脚。购房者必须意识到购房行为背后存在的商业风险,做好房产可能贬值的心理准备。除非国家政策层面的变动,导致房产合同履行不能,购房者可以此为由要求适用情势变更原则解除购房合同以外,其他情况下开发商为应对市场竞争自主降价行为导致购房者房产贬值属正常商业风险,购房者无权要求解除合同(购房合同另有约定除外)。


(作者单位:济阳县检察院)


关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知

人事部 建设部


关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知



国人部发[2005]95号
各省、自治区、直辖市人事厅(局)、建设厅(建委、房地产管理局),国务院各部委、各直属机构人事部门,中央管理的企业:

  根据《物业管理条例》有关规定,为规范物业管理行为,现将《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》印发给你们,请遵照执行。

  附件:1.物业管理师资格认定考试申报表

     2.物业管理资格认定考试合格人员情况汇总表

中华人民共和国人事部
中华人民共和国建设部
二○○五年十一月十六日



物业管理师制度暂行规定

第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理行为,提高物业管理专业管理人员素质,维护房屋所有权人及使用人的利益,根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定,制定本规定。

  第二条 本规定适用于在物业管理企业中,从事物业管理工作的专业管理人员。

  第三条 本规定所称物业管理师,是指经全国统一考试,取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》(以下简称《资格证书》), 并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》(以下简称《注册证》),从事物业管理工作的专业管理人员。

  物业管理师英文译为:Certified Property Manager

  第四条 国家对从事物业管理工作的专业管理人员,实行职业准入制度,纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

  第五条 建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作,并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。

  县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。

第二章 考  试

  第六条 物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度,原则上每年举行一次。

  第七条 建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会,负责拟定考试科目、考试大纲,组织命题,建立并管理考试试题库等工作。

  第八条 人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题,组织实施考试工作;会同建设部研究确定合格标准,并对考试考务工作进行指导、监督和检查。

  第九条 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,恪守职业道德,并具备下列条件之一的,可以申请参加物业管理师资格考试:

  (一)取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历,工作满10年,其中从事物业管理工作满8年。

  (二)取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历,工作满6年,其中从事物业管理工作满4年。

  (三)取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历,工作满4年,其中从事物业管理工作满3年。

  (四)取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事物业管理工作满2年。

  (五)取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位,从事物业管理工作满2年。

  (六)取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位,从事物业管理工作满1年。

  (七)取得其他专业相应学历、学位的,工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

  第十条 物业管理师资格考试合格,由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门,颁发人事部统一印制,人事部、建设部用印的《资格证书》。该证书在全国范围内有效。

  第十一条 以不正当手段取得《资格证书》的,由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》。自收回《资格证书》之日起,3年内不得再次参加物业管理师资格考试。

第三章 注  册

  第十二条 取得《资格证书》的人员,经注册后方可以物业管理师的名义执业。

  第十三条 建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。

  第十四条 取得《资格证书》并申请注册的人员,应当受聘于一个具有物业管理资质的企业,并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。

  第十五条 注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后,对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在5个工作日内,一次告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。

   对受理或者不予受理的注册申请,均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证。

  第十六条 注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内,按规定条件和程序完成申请材料的审查工作,并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。

  注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定。在规定的期限内不能作出决定的,应当将延长期限的理由告知申请人。

  对作出批准决定的,应当自决定批准之日起10个工作日内,将批准决定送达注册申请人,并核发《注册证》。对作出不予批准决定的,应当书面说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。

  第十七条 物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证,由持证人保管和使用。

  第十八条 初始注册者,可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者,在申请初始注册时,必须符合本规定继续教育的要求。

  初始注册时需要提交下列材料:

  (一)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》;

  (二)《资格证书》;

  (三)与聘用单位签订的劳动合同;

  (四)逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。

  第十九条 注册有效期届满需要继续执业的,应当在有效期届满前30个工作日内,按照本规定第十四条规定的程序申请延续注册。注册审批机构应当根据申请人的申请,在规定的时限内作出延续注册的决定;逾期未作出决定的,视为准予延续注册。

  延续注册时需要提交下列材料:

  (一)《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》;

  (二)与聘用单位签订的劳动合同;

  (三)达到注册期内继续教育要求的证明材料。

  第二十条 在注册有效期内,物业管理师变更执业单位,应按照本规定第十四条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后,其《注册证》在原注册有效期内继续有效。

  变更注册时需要提交下列材料:

  (一)《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》;

  (二)与新聘用单位签订的劳动合同;

  (三)工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明,退休人员的退休证明。

  第二十一条 物业管理师因丧失行为能力、死亡或者被宣告失踪的,其《注册证》失效。

  第二十二条 注册申请人有下列情形之一的,注册审批机构不予注册:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)刑事处罚尚未执行完毕的;

  (三)在物业管理活动中受到刑事处罚,自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的;

  (四)法律、法规规定不予注册的其他情形。

  第二十三条 物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的,应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请,由注册审批机构核准后,办理注销手续,收回《注册证》。

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)申请注销注册的;

  (三)与聘用单位解除劳动关系的;

  (四)注册有效期满且未延续注册的;

  (五)被依法撤销注册的;

  (六)造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的;

  (七)聘用单位被吊销营业执照的;

  (八)聘用单位被吊销物业管理资质证书的;

  (九)聘用单位破产的;

  (十)应当注销注册的其他情形。

  第二十四条 注册申请人以不正当手段取得注册的,注册审批机构应当撤销注册,并依法给予行政处罚;当事人在3年内不得再次申请注册;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十五条 被注销注册或者不予注册的人员,重新具备初始注册条件,并符合本规定继续教育要求的,可按照本规定第十四条规定的程序申请注册。

  第二十六条 注册审批机构应当定期公布注册有关情况。当事人对注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四章 执  业

  第二十七条 物业管理师依据《物业管理条例》和相关法律、法规及规章开展执业活动。

  第二十八条 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。

  第二十九条 物业管理师应当具备的执业能力:

  (一)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;

  (二)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识;

  (三)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定;

  (四)具有丰富的物业管理实践经验。

  第三十条 物业管理师的执业范围:

  (一)制定并组织实施物业管理方案;

  (二)审定并监督执行物业管理财务预算;

  (三)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料;

  (四)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理;

  (五)维护物业管理区域内环境卫生和秩序;

  (六)法律、法规规定和《物业管理合同》约定的其他事项。

  第三十一条 物业管理项目管理中的关键性文件,必须由物业管理师签字后实施,并承担相应法律责任。

  第三十二条 物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题,按照物业服务合同的约定,诚实守信,为业主提供质价相符的物业管理服务。

  第三十三条 物业管理师应当接受继续教育,更新知识,不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。

第五章 附  则

  第三十四条 对在本规定发布之日前,长期从事物业管理工作,具有丰富物业管理实践经验,并符合考试认定条件的专业管理人员,可通过考试认定办法取得物业管理师资格。

  第三十五条 取得《资格证书》的人员,用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。

  第三十六条 符合考试报名条件的香港、澳门居民,可以申请参加物业管理师资格考试。申请人在报名时应提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。台湾地区专业技术人员参加考试的办法另行规定。

  外籍专业人员申请参加物业管理师资格考试、注册和执业等管理办法另行制定。

  第三十七条 物业管理师继续教育内容、物业管理企业配备物业管理师数量和注册管理等具体办法,由建设部另行规定。

  第三十八条 各级人事行政部门和房地产主管部门及物业管理师资格考试等机构,在实施物业管理师制度过程中,因工作失误,使专业管理人员合法权益受到损害的,应当依据国家有关规定给予相应赔偿,并可向有关责任人追偿。

  第三十九条 各级人事行政部门和房地产主管部门及物业管理师资格考试等机构的工作人员,有不履行工作职责,监督不力,为本人或他人谋取私利等违法违纪行为的,视情节轻重,给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十条 本规定自2005年12月1日起施行。

 

物业管理师资格考试实施办法

  第一条 人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室(以下简称考试办公室,设在建设部),负责考试相关政策的研究及管理工作。具体考务工作委托人事部考试中心负责。

  各省、自治区、直辖市的考试工作由当地人事行政部门会同房地产主管部门组织实施,并协商确定具体职责分工。

  第二条 物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

  第三条 资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2.5小时,《物业管理实务》科目考试时间为3个小时。

  第四条 符合《物业管理师制度暂行规定》(以下简称《暂行规定》)有关报名条件的人员,均可报名参加物业管理师资格考试。

  第五条 符合《暂行规定》有关报名条件,并于2004年12月31日前,评聘工程类或经济类高级专业技术职务,且从事物业管理工作满10年的人员,可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目,只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

  第六条 考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法,参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

  第七条 参加考试由本人提出申请,携带所在单位出具的有关证明及相关材料到当地考试管理机构报名。考试管理机构按规定的程序和报名条件审查合格后,发给准考证。参加考试人员凭准考证在指定的时间、地点参加考试。

  国务院各部门所属单位和中央管理企业的专业管理人员按属地原则报名参加考试。

  第八条 考试日期为每年第三季度。考点原则上设在省会城市和直辖市的大、中专院校或高考定点学校,如确需在其他城市设置,须经建设部和人事部批准。

  第九条 物业管理师资格考试及有关项目的收费标准,须经当地价格行政部门批准,并公布于众,接受群众监督。

  第十条 坚持考试与培训分开的原则。凡参与考试工作(包括命、审题与组织管理)的人员,不得参加考试和举办与考试内容有关的培训工作。应考人员参加相关培训坚持自愿的原则。

  第十一条 考试考务工作应严格执行考试工作的有关规章制度,切实做好试卷命制、印刷、发送过程中的保密工作,严格遵守保密制度,严防泄密。

  第十二条 考试工作人员应严格遵守考试工作纪律,认真执行考试回避制度。对违反考试纪律和有关规定行为的,按照《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》(人事部令第3号)处理。

 

物业管理师资格认定考试办法

  一、认定考试申报条件

  遵守中华人民共和国宪法和各项法律、法规,恪守职业道德,身体健康,评聘为中级及以上专业技术职务,担任物业管理项目经理或物业管理项目管理处主任及以上职务满5年,管理过2个以上物业管理项目,管理面积达到20万平方米,管理业绩良好,取得建设部颁发的物业管理经理岗位培训合格证书,并同时具备下列条件(一)和(二)中各一项的在职在编人员,可报名参加物业管理师资格认定考试。

  (一)学历与工作经历

  1、具有大学本科以上学历或学位,从事物业管理工作满5年。

  2、具有大学专科学历,从事物业管理工作满10年。

  3、具有中专学历,从事物业管理工作满15年。

  (二)专业水平与业绩

  1、在有国内统一刊号(CN)或国际刊号(ISSN)的期刊上,作为第一作者发表过物业管理专业论文2篇及以上(每篇不少于2000字);

  2、出版有统一书号(ISBN)的物业管理相关专业著作(本人独立撰写章节在30000字以上)。

  3、获得物业管理相关专业省部级以上科技成果奖项目的主要技术负责人(前5名)。

  二、认定考试组织

  物业管理师资格认定考试由人事部、建设部共同负责,并成立“全国物业管理师认定考试办公室”(以下简称“全国认定考试办公室”),负责认定考试的管理工作。

  各省、自治区人事厅、建设厅和直辖市人事局、房地产管理局按职责分工负责本地区认定考试管理工作。

  三、认定考试方式

  (一)认定考试采取全国统一组织、闭卷笔答方式进行。

  (二)认定考试科目为《物业管理实务》。考试主要考察物业管理专业工作的实际能力。

  (三)认定考试合格标准由人事部、建设部共同研究确定。

  四、认定考试申报材料

  (一)《物业管理师资格认定考试申报表》(附件1)一式两份;

  (二)学历或学位证书、评聘专业技术职务证书、物业管理企业资质证书、物业管理企业经理岗位培训合格证书、获奖证书、担任项目负责人任命文件和论文、专著封面及内容说明的复印件。

  (三)所在单位出具的职业道德和管理业绩证明,获奖单位出具的获奖项目主要技术负责人证明。

  (四)本人近期1寸免冠相片3张。

  五、认定考试程序

  (一)符合认定考试条件的人员,通过聘用单位向单位工商登记注册所在地省、自治区、直辖市房地产主管部门报送申请材料。

  (二)各省、自治区、直辖市房地产主管部门对申报人员材料进行审查,提出审查意见,并经当地人事行政部门复审合格后,由物业管理师资格认定考试考务机构向申请人核发准考证。

  (三)参加认定考试人员按照有关规定,携带相关证件,在准考证指定的时间和地点参加考试。

  (四)认定考试结束后,各省、自治区、直辖市物业管理师资格认定考试管理部门将认定考试人员申报材料、考试信息软盘和《物业管理师资格认定考试合格人员情况汇总表》(附件2)一并报全国认定考试办公室。

  (五)全国认定考试办公室组织有关专家对各地报送的申报人员材料和考试人员成绩进行审核,将审核合格人员名单进行公示。经公示无异议后,由建设部、人事部审批后向社会公告获得《中华人民共和国物业管理师资格证书》人员的名单。

  对未通过认定考试的申请人,委托各省、自治区、直辖市物业管理师资格认定考试管理部门向其说明不通过的理由。

  六、认定考试有关要求

  (一)各地应及时将本通知精神向社会公告。认定考试申请材料上报和考试时间及各环节工作另行通知。

  (二)各地区应严格按照规定的条件和程序,认真做好申报、审查和复审工作。凡不认真把关和弄虚作假的,按照《行政许可法》有关规定处理。

  (三)各地区在审查、复审时,应核查各类证书及相关证明文件的原件。报送的各类证书等相关证明文件的复印件应由所在单位人事部门负责人签署意见、加盖单位印章,并承担相关责任。

  (四)物业管理师资格认定考试考务各环节工作,应按照《物业管理师资格考试实施办法》有关要求进行。对违反考试纪律和有关规定行为的,按照《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》处理。

  (五)全国认定考试办公室公示网站为:中国住宅与房地产信息网站(http://www.realestate.gov.cn)、中国物业管理协会网站(http://www.ecpmi.org.cn)。