代垫首付不违规/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 18:11:34   浏览:9882   来源:法律资料网
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代垫首付不违规

一、代垫首付是商品房促销手段,本质是民间借贷

房地产开发企业推出的“低首付”“首付代付”等促销手段,购房人只需缴纳购房款首付中的一部分,其余首付款由房地产开发企业垫付,其余款项向银行办理按揭贷款,购房人购房后,除了清偿银行的借款外,还应清偿向房地产开发企业借入的首付款项。

二、代垫首付可能一定程度削弱宏观调控效果,容易引发次贷

《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)、《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)、《中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》(银发〔2006〕184 号)、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)等文件,都对住房消费贷款“首付比例”有严格的规定,旨在控制个人住房消费信贷的风险。

三、房地产开发企业在代垫首付当中,自行承担相应的成本和风险,代垫首付不属于违反国家法律法规的情形,并非骗取贷款的行为

实践中往往会发生房地产开发企业代垫款项难以得到清偿的情形。
从现有法律严格分析,对于房地产开发企业垫付首付、变相降低首付比例等增加房贷风险的行为,目前尚无全国性的、细致的效力性或禁止性规定,更无明确的处罚性规定,而且不能被认定为是骗取贷款的行为,任何申请贷款的人其首付是否是借的或者是跟谁借的,应该说都是管不着的事情。因此上述“变通”仍属于购房人与房地产开发企业之间的资金融通行为,很难被认定为违法或违规,应为合法有效。


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福建省第十届人民代表大会第四次会议关于福建省2005年预算执行情况及2006年预算的决议

福建省人大常委会


福建省第十届人民代表大会第四次会议关于福建省2005年预算执行情况及2006年预算的决议



(2006年1月12日福建省第十届人民代表大会
第四次会议全体会议通过)


福建省第十届人民代表大会第四次会议听取并审议了省财政厅厅长马潞生受省人民政府委托所作的《关于福建省2005年预算执行情况及2006年预算草案的报告》,审查了福建省2006年预算草案。会议同意财政经济审查委员会的审查报告,决定批准《关于福建省2005年预算执行情况及2006年预算草案的报告》,批准2006年省本级预算。



试析证人出庭作证

原永忠

  我国民事诉讼法虽然规定了证人出庭作证制度,但对证人出庭作证的规则、程序以及证人证言的行使和运作均未作出具体规定,对证人出庭作证制度进行规范,强化证人证言的运用,是改革民事审判方式,强化庭审功能必须解决的现实问题。

  传统审判方式中的证人作证主要采取三种方式:一是由证人提供书面证言;二是由法官对证人进行庭下调查;三是证人出庭作证。一般来说这三种方式是交互使用的,但以前两方式为主,证人出庭作证为辅。其弊端是:1、严重影响了法官审查判断证据和认定案件事实的质量。当证人证言或法院的调查证人笔录在审判中宣读出示后,没有经过质证过程。法官审查判断证据的工作只能停留在表面影响到案件事实的认定和裁判结果,并增加了出现伪证、假证和随意出证的可能性。2、导致当事人举证责任制度难以全面落实。当事人举证责任制度,可能会使证言出现矛盾或被曲解,证人不出庭其证言就难以作为定案的证据使用。3、有损于人民法院审判公正的形象。质证是人民法院审查判断证据的一种手段。没有质证会造成当事人与审判人员之间的不信任关系,损害法院公正审判的形象。

  鉴于传统的证人作证方式中存在的种种弊端,在当前的审判方式中,应当全面推行证人出庭作证制度。具体程序可操作如下:

  1、以当事人提供和请求证人出庭作证为主,在必要时,法院也可依职权要求证人履行出庭作证的义务。具体可以采用以下三种方式:一是当事人经法院许可后,主动带其证人出庭作证;二是当事人请求法院通知证人出庭作证;三是经法院许可,证人提交书面证言或由法院对证人进行调查。

  2、证人被确定出庭后,不得参加本案庭审的旁听。因为:首先,证人参加庭审旁听,容易受法庭人员的诱导,影响证言的真实性;其次,随着庭审活动的开展,证人容易形成习惯性的心理定势,其主观认识不自觉地依附一方当事人,影响证言的客观性;第三,证人易受旁听群众情绪影响,使证言产生片面性;第四,因证人熟悉庭审过程,为一些证人隐瞒证据和作假证、伪证提供了方便。

  3、证人到庭后的具体运作程序。第一,审判人员审查证人的身份和作证资格,告知证人出庭作证的权利义务以及作假证、伪证应承担的法律后果;第二,证人向法庭宣誓,保证认真履行作证义务,不作伪证;第三,由双方当事人和法庭对证人进行提问;第四,证人提供完证言并经当事人质证后,可当庭或闭庭后核对笔录。

  4、对证人确有困难不能出庭的,经人民法院许可,当事人必须当庭出示证人的书面证言,并让对方当事人进行质证;对法院依职权调取的证人证言,也必须当庭予以宣读,并由双方当事人进行质证。

  我国目前民事诉讼的现状,是证人不履行法定的义务,笔者认为可以采取以下几项对策:

  1、建立证人传唤制度,以约束证人依法履行出庭作证义务。要改变现行立法中“通知”证人出庭作证的制度,实行对证人出庭作证带有一定强制性的“传唤”制度,证人如不接受法院的“传唤”,则给予相应的法律制裁。

  2、建立和完善相应的制裁制度。鉴于某些证人证言对某些案件的处理具有决定性影响,因此,对必须到庭作证的证人无正当理由拒不出庭的,可以认定是一种妨害民事诉讼行为,并依据有关规定进行处理;情节严重,导致庭审无法进行的则以藐视法庭予以民事制裁直至追究刑事责任。此外,还可以利用经济强制手段对其进行经济制裁。

  3、建立和完善证人保护制度,对证人出庭时应享有的各种权益予以保障。首先,对证人出庭作证时的人身权利应给予合法保护。其次,证人因出庭作证而支出的费用应得到合理补偿。

  4、明确界定“证人确有困难不能出庭的”范围。证人确有困难不能出庭是法律规定证人“都有义务出庭作证”的例外情况,因此,对其范围和条件应加以严格控制,并实行一般在开庭前经法院同意的制度,如果法院不许可,那么必须到庭的证人拒不出庭,则提供的书面证言不得作为定案证据采用。

  5、实行证人拒不出庭的举证责任规则。当事人提供证人为其作证是当事人举证责任的体现,如果当事人提供的证人在法院通知的开庭日期,没有正当理由拒不出庭的,则由提供该证人的当事人承担举证不能的责任。